去日本旅遊，當然有許多選擇，從南到北去過不下幾十個日本城市的香港朋友大有人在，但說到經濟能力或國際化，事實上只有東京和大阪，也因為如此，置業投資的話，最安全的我認為也是東京和大阪。

日本的行政區分為一都（東京都）、一道（北海道）、二府（京都府、大阪府）和四十三個縣。首都東京人口最多（日本總人口1億2千7百多萬中有1千2百50多萬人居住東京），涵蓋了大阪市的大阪府是關西要塞，人口僅次於東京與神奈川縣（880萬），不過論經濟能力或國際知名度，卻超越神奈川，加上大阪曾是幕府時代的重鎮，底子雄厚，不少大阪人都覺得大阪市與東京旗鼓相當，於是衍生出『大阪都』的想法，市長橋下徹提出公投，決定大阪市是否升格，公投在5月17日舉行，結果反對票以些微的差別勝出，橋下徹遵守諾言下台。

（橋下徹政府為了公投做了很多宣傳，突出大阪與東京的差別其實不大，有足夠資格成為“第二都”）

東京與大阪是投資置業不二之選，除了人口密集，經濟較強外，就如我在前兩篇文章中列舉的空置房屋和租金走勢等數字來看，這兩個大城市都是相對穩陣。我有一個朋友鍾情北海道，考慮買入滑雪勝地的度假屋出租，自己去的話又可以住，不過他很快就打消了這種不切實際的想法：一年可以滑雪的日子只有半年，其中一些日子又想留作己用，加上租給短期遊客要每次在租客離開後打掃清潔，必須委託當地人代辦，一年租金回報會有多少？集團酒店式經營當然作別論，像香港電盈旗下的地產集團在北海道二世古附近建造了一個豪華度假村，設備齊全，以一年四季不同氣候、不同活動作招徠，估計不會沒有捧場客，但一般人隔山買牛買一家度假屋出租賺錢？難矣！

至於東京和大阪之間應該如何抉擇，很難一概而論，根據台灣城市土地學會（ULI）和PwC 共同調查的2015年亞太區房地產市場新興趨勢報告，東京在投資與開發前景都佔第一位，大阪則在第三位，超越澳洲、大陸等地的大城市，兩個城市各有特色，不過投資講回報，不能太側重感情因素。我另一個朋友分別在東京和大阪買了公寓並已經出租，兩個公寓的地點、面積都差不多，但東京的房價大概貴了20%，但是租金也比大阪高了20%左右，所以回報率其實相若，關鍵在於公寓是否有長期出租的市場，所以無論是東京或大阪，地點是最重要的。除了商業中心，位於大學區、離開地鐵站不遠的都是比較容易出租。

我個人比較傾向於東京，除了因為自己比較熟悉，感覺比較好掌控，主要還是我覺得東京的客觀條件比較優越，當然，真正要投入資金時，考慮的事情就很多了！下一篇跟大家研究如何看日本樓盤資料。




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