申請按揭考量因素眾多，當中選擇按揭還款期時亦要留神，皆因還款期長短對入息要求及每月供款有一定程度影響。而過去廿多年，新造按揭貸款的平均年期有延長的趨勢，根據金管局資料顯示，住宅按揭平均還款年期由2000年1月的歷史低位187個月（即15.58年），大幅上升逾7成至今年4月份327個月（即27.25年）。以下筆者將詳細講解現時傾向長還款期的原因以及影響還款年期的各個因素。

首先，按揭還款期長短會影響每月入息要求。政府現時雖然暫停壓力測試，但買家仍要通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的5成。以樓價800萬元，按揭成數9成，按息4.125厘爲例，如果選擇借25年，每月入息要求至少77,006元；若選擇借30年，每月入息要求則可降低7,216元至69,790元。換言之，還款期越長可降低入息要求。

其次，供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期越長，每月供款額越低。以上述同一例子爲例，選擇借25年，每月供款38,503元；若選擇借30年，每月供款減少3,608元至34,895元，現時高息環境下，不少買家選擇攤長還款期，減低每月供款壓力，但需留意利息開支將相應地增加。

雖然住宅按揭最長還款期一般為30年，不過人齡及樓齡會影響還款年期的計算，銀行普遍採取「75減人齡或樓齡」計算最長還款年期，若借款人年紀太大，又想選擇長還款期，可考慮增加有供款能力的年輕家人作擔保人，個別銀行會根據較年輕者計算最長還款期，假設借款人已經60歲，理論上最高只可借15年，但如果有30歲的年輕者作擔保人，便能借足30年。同樣地，大部分銀行以「75減樓齡」作計算方法，而銀行批核按揭申請時，會把借款人年齡及物業樓齡同時比對，假設人齡計算最長還款期為25年，樓齡計算下，最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即以25年作為最終批核結果。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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