每逢年中都是回顧並展望樓市的時機，今期先總結上半年表現，下期再為讀者展望下半年走勢。承接2023年底息口持續高企，加上缺乏利好消息下，2024年初樓市交投仍偏淡，不過當2月底《財政預算案》宣布全面撤辣後，樓市交投迅即反彈，造就上半年的好景況。
綜合土地註冊處數據，2024年截至6月19日為止的上半年，整體私宅買賣登記共有24,103宗，涉及金額約2,214.11億元，預計整個上半年最終料達26,409宗及2,433.14億元，將較2023年下半年的15,060宗及1,395.18億元分別上升75%及74%；而比較2023上半年亦有好轉，登記量及總值分別漲12%及5%。
上半年新盤買賣倍升 二手也增近六成
從物業類別劃分，一手市場原本年初表現仍然低迷，惟發展商因應撤辣即時以極吸引的低價策略推盤，貨尾及全新盤相繼登場，吸引之前被鎖起的購買力大舉入市，在包括內地客等各類買家出擊下，帶動一手買賣登記出現急漲的情況。截至6月19日止，上半年一手私宅買賣登記累計已達8,877宗，預期整個上半年最終可錄9,068宗，料較去年下半年大增1.2倍，創近5個「半年度」新高。至於，今年上半年一手成交總值也相應大升，料整個上半年將達約1,133.01億元，同為近5個「半年度」最多，並為期內首度重越千億元水平之上。
二手私宅市場方面，同受樓市撤辣消息提振，買家入市信心回升，當中更不乏換樓客及投資者重投市場，帶動二手買賣登記連月上升，於4月份時更高見近4,400宗的登記，縱然5月有所回落，仍能突破三千宗水平。上半年截至6月19日的二手私宅登記量錄得15,226宗，預期整個上半年最終可錄17,341宗，將較去年下半年急增逾58%，重返至貼近2023年上半年的水平；至於，今年上半年二手私宅登記總值料達1,300.13億元，將較去年下半年的939.63億元增加38%，量值均同步自低位大反彈。
高價一手成焦點 二手佔比挫至66%
可特別留意的是，今年新盤交投尤其旺盛，而且繼中細價新盤推出後，發展商亦推出撤辣前較難登場的中高價物業，甚至豪宅盤，故帶動1,200萬元或以上銀碼層的買賣登記錄得逾兩倍的升幅。以一手私宅為例，2024上半年買賣登記量增幅最顯著的是價值介乎1,201萬至2,000萬元的新盤，上半年料共錄1,351宗登記，較去年下半年的428宗激增近2.2倍；2,001萬至5,000萬元者，上半年也錄739宗登記，按半年升2.1倍；而5,001萬至1億元的豪宅新盤，上半年料共錄161宗登記，較去年下半年的52宗亦激增2.1倍。至於二手私宅市場方面，按銀碼分類，買賣登記量升幅最大者亦為介乎2,001萬至5,000萬元的貴價物業，上半年料錄557宗登記，按半年大增近1倍。受一手新盤低價搶去客源，今年上半年二手私宅買賣佔比出現兩連跌，料將跌至只有66%的水平，創近9個「半年度」以來的新低。
樓價半年反覆受壓 租金逆市徐徐升
樓價走勢方面，年初樓價仍然受壓持續回落，不過當局宣布撒辣後，一度刺激樓價在谷底反彈，可惜因應新盤持續以低價開售，搶佔二手客源，令業主叫價能力急降，樓價升勢亦無以為繼，結果短暫上升兩月後再度回軟，並徐徐下跌。數據顯示，截至今年4月份中小型住宅（以差估署數字作依據）樓價指數為310.2點，較去年底的312.6點跌約0.8%，預計整個上半年跌幅有機會擴大至近3%；豪宅物業方面，預測整個上半年跌幅達3.3%。至於租金走勢方面，受惠專才租賃需求龐大，中小型住宅上半年年租金最終料升達3%，而豪宅租金最終升幅料也達1.8%。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **