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每逢年中都是回顧並展望樓市的時機,今期先總結上半年表現,下期再為讀者展望下半年走勢。承接2023年底息口持續高企,加上缺乏利好消息下,2024年初樓市交投仍偏淡,不過當2月底《財政預算案》宣布全面撤辣後,樓市交投迅即反彈,造就上半年的好景況。
綜合土地註冊處數據,2024年截至6月19日為止的上半年,整體私宅買賣登記共有24,103宗,涉及金額約2,214.11億元,預計整個上半年最終料達26,409宗及2,433.14億元,將較2023年下半年的15,060宗及1,395.18億元分別上升75%及74%;而比較2023上半年亦有好轉,登記量及總值分別漲12%及5%。
上半年新盤買賣倍升 二手也增近六成
從物業類別劃分,一手市場原本年初表現仍然低迷,惟發展商因應撤辣即時以極吸引的低價策略推盤,貨尾及全新盤相繼登場,吸引之前被鎖起的購買力大舉入市,在包括內地客等各類買家出擊下,帶動一手買賣登記出現急漲的情況。截至6月19日止,上半年一手私宅買賣登記累計已達8,877宗,預期整個上半年最終可錄9,068宗,料較去年下半年大增1.2倍,創近5個「半年度」新高。至於,今年上半年一手成交總值也相應大升,料整個上半年將達約1,133.01億元,同為近5個「半年度」最多,並為期內首度重越千億元水平之上。
二手私宅市場方面,同受樓市撤辣消息提振,買家入市信心回升,當中更不乏換樓客及投資者重投市場,帶動二手買賣登記連月上升,於4月份時更高見近4,400宗的登記,縱然5月有所回落,仍能突破三千宗水平。上半年截至6月19日的二手私宅登記量錄得15,226宗,預期整個上半年最終可錄17,341宗,將較去年下半年急增逾58%,重返至貼近2023年上半年的水平;至於,今年上半年二手私宅登記總值料達1,300.13億元,將較去年下半年的939.63億元增加38%,量值均同步自低位大反彈。
高價一手成焦點 二手佔比挫至66%
可特別留意的是,今年新盤交投尤其旺盛,而且繼中細價新盤推出後,發展商亦推出撤辣前較難登場的中高價物業,甚至豪宅盤,故帶動1,200萬元或以上銀碼層的買賣登記錄得逾兩倍的升幅。以一手私宅為例,2024上半年買賣登記量增幅最顯著的是價值介乎1,201萬至2,000萬元的新盤,上半年料共錄1,351宗登記,較去年下半年的428宗激增近2.2倍;2,001萬至5,000萬元者,上半年也錄739宗登記,按半年升2.1倍;而5,001萬至1億元的豪宅新盤,上半年料共錄161宗登記,較去年下半年的52宗亦激增2.1倍。至於二手私宅市場方面,按銀碼分類,買賣登記量升幅最大者亦為介乎2,001萬至5,000萬元的貴價物業,上半年料錄557宗登記,按半年大增近1倍。受一手新盤低價搶去客源,今年上半年二手私宅買賣佔比出現兩連跌,料將跌至只有66%的水平,創近9個「半年度」以來的新低。
樓價半年反覆受壓 租金逆市徐徐升
樓價走勢方面,年初樓價仍然受壓持續回落,不過當局宣布撒辣後,一度刺激樓價在谷底反彈,可惜因應新盤持續以低價開售,搶佔二手客源,令業主叫價能力急降,樓價升勢亦無以為繼,結果短暫上升兩月後再度回軟,並徐徐下跌。數據顯示,截至今年4月份中小型住宅(以差估署數字作依據)樓價指數為310.2點,較去年底的312.6點跌約0.8%,預計整個上半年跌幅有機會擴大至近3%;豪宅物業方面,預測整個上半年跌幅達3.3%。至於租金走勢方面,受惠專才租賃需求龐大,中小型住宅上半年年租金最終料升達3%,而豪宅租金最終升幅料也達1.8%。
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利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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