近期樓市交投放緩，樓價反彈一輪後又掉頭向下，很多人就此斷定香港樓市已沒有任何利好因素可以提振市況；但筆者認為情況剛好相反，正逐步推動市的利好因素，其實有很多。今年中央陸續增加港澳自由行城市，目前累積的城市數量已經多達59個，新增包括青島、西安、太原市、呼和浩特、哈爾濱、拉薩、蘭州、西寧、銀川及烏魯木齊，人口多達6000萬，對香港的經濟流動必定產生積極的作用。
除了靠外來遊客，香港亦有主動出擊， 透過各項輸入人才計劃吸納各方人才，步伐從沒有慢下來。據早前的公布，各項計劃合共收到約29萬份申請，當中近18萬份獲批，逾12萬人才已抵港，而未來還會繼續增加。這些外來人才，有很多都要常駐在香港發展，他們除了能補給香港勞動市場外，更必定帶來更多房屋需求。另外，家族辦公室的數量，更加如雨後春筍，對香港的金融市場必定產生幫助，亦是外資對香港金融市場投下信心一票。
另一方面，自從政府在二月底撤銷樓市辣招後，市場由以往大部分都是剛性需求的用家轉變至各類客源都有，撤辣明顯釋放了投資者及內地買家的購買力，他們都成了支撐香港樓市的一分子。這亦提升了樓市客源的多樣性，對樓市當然也有好處。
既然如此，為何筆者仍說「樓價更添壓力」？皆因短期而言，利淡因素絕對不少。其中，最首要的問題就是新盤的積存量。目前，香港的發展商庫存量不斷增加，發展商要「散貨」，減價是必須的，而減價的結果必定是搶佔了二手市場的客源，以及令二手業主進一步受壓，叫價難以「企硬」。
美國減息步伐不似預期，息口遲遲未有掉頭，亦是元兇之一。商業資金面對高息壓力，香港很多生意人持有各類型物業，這幾年除了面對樓價下跌，身家縮水外，更重要是商業利息增加了不少，令生意經營百上加斤。在生意不足的情況之下，還要付上高息去營運，支撐不住的老闆，就需要大幅減價沽售物業來補貼或減輕負擔。
高息持續，置業者的供款壓力當然也不輕。這幾年息口不斷上升，很多市民突然增加了供樓的成本，消費力自然減退，香港的經濟復甦亦因此被拖後腿。另外，銀行收縮借貸。經濟的不景氣令到很多呆壞帳持續出現，銀行的風險亦增加了不少，所以近期銀行的取態變得相當保守及審慎，無論樓市還是做生意，缺水自然難有起色。
既然上述的問題，在短期內仍然困擾香港樓市，樓價自然亦難「有運行」。筆者估計，整體樓價在這段期間，還有機會下跌約5%。
利嘉閣地產總裁廖偉強
廖偉強
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