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本欄上期為大家回顧了上半年樓市,今期來展望下半年走勢。在2月底全面撤辣效應之下,的確為樓市帶來了一波量價反彈的好勢頭,惟單靠撤辣而在其他因素未見明顯改善下,樓市持續向上的動力不足,當最心急入市的購買力被消化後,市場便輾轉回軟。
前瞻下半年樓市,筆者未感樂觀,因從供應、經濟及息口走勢等幾大層面上,非但暫時未見有利好因素,甚或有惡化的情況出現,恐拖累下半年樓市持續出現「量價齊跌」的困境,不排除全年樓價有機會跌8%至10%。不過,筆者長遠仍看好香港樓市在內地經濟復甦刺激下,可轉趨平穩向好發展,故下半年樓市進一步回調,亦是趁低吸納的好時機。
從供應層面上分析,由於之前兩年新盤銷售緩慢,發展商面對庫存壓力,新盤貨尾年初時已達近2.1萬伙;近月發展商積極推盤,惟未能一下子沽清之下,總體貨尾量不跌反升。撤辣後樓市只亢奮了一季,屬曇花一現,很快便打回原形。面對庫存太多,發展商爭相出貨,減價事在必行,亦因此拖低二手市場價格,令樓價持續受壓。
另外,受經濟未見明顯復甦影響,很多商家富豪的商業資金被鎖死,未能發揮作用之餘,反倒要出售部分原本用以投資甚至自用的住宅物業來周轉填補。因應不少商家均面對高息的壓力,在需要償還銀行貸款時,不得不沽樓套現來解決資金荒的問題,故即使是二手豪宅的樓價於近期亦見有調整壓力。
第三個因素是息口高企的問題,普遍市民都廣受影響,因過去三年至今,市民受高息環境影響,供樓壓力大增,令他們的消費意欲減弱,當整體社會消費力弱及消費信心不足時,亦會窒礙樓市表現。
再者是買家面對銀行收縮借貸的壓力,如兩年前買下樓花的買家,今時今日要收樓上會,很多銀行估值下降了,加上借貸金額未必能達之前預期的水平,買家便要想方設法去「抬錢上會」,令不少買家也面對財政壓力,影響進一步的投資及消費心情。
綜觀下半年樓市暫未見特別利好因素出現,加之上述利淡因素拖累下料續走軟,預期在交投轉慢下,新盤承接力不如上半年,一手私宅買賣登記量下半年恐回落兩成,下試7,300宗水平,即全年合計一手登記量料約1.64萬宗,惟仍較2023年低迷的1.02萬宗料大升61%。
至於二手市場預期續受高息壓力及新盤低價搶客影響,交投將呈萎縮,料下半年二手私宅交投量將較上半年的1.73萬宗回落兩成,至約1.38萬宗;全年累計,二手買賣料錄3.11萬宗水平,將較2023年約2.83萬宗增加近9.9%。
預測樓價走勢,上半年樓價只在撤辣後一段短時期內反彈過2%至3%,而目前已全被蒸發並掉頭下跌,預料整個上半年樓價恐跌達3%至4%;加上在利淡因素拖累下,下半年樓市續陷困局,樓價料再跌5%,即全年樓價跌幅恐達8%至10%。至於租金表現方面,在專才持續抵港及本地大學吸納更多留學生支撐下,筆者預期下半年租金升幅將與樓價背馳;其中中小型住宅租金料再漲3%,全年預計至少升6%;而豪宅租金下半年也看升1.5%,全年料升近3.5%。
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利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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