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樓市近年走下坡,樓價自歷史高位累跌約兩成半,而市場上不時出現蝕讓成交,尤其撤辣後情況更明顯;不過,2024年上半年轉手獲利仍佔大多數,高達67.8%均仍有錢賺,當中獲利1倍或以上者也達近三成。
綜合土地註冊處資料所得,2024年上半年本港共錄8,180宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達67.8%,不過相關比例已連跌12個「半年度」,更創近33個「半年度」(即16年半)新低,並較去年下半年的76.5%再跌8.7個百分點,若同比2023上半年的84.6%,更跌達16.8個百分點。
平均獲利幅度方面,2024上半年每宗私宅轉手個案平均賺幅為26.2%,較去年下半年的40.1%急跌13.9個百分點,為自2010年上半年以來的28個「半年度」(即14年)新低,並連續10個「半年度」錄得跌幅。當中,沽樓獲利1倍或以上的轉手個案共3,580宗,佔整體二手私宅買賣比例有所下跌,由去年下半年的35.6%,跌5.9個百分點至今年上半年的29.7%。
至於上半年錄得虧損的轉手個案共有3,783宗,佔整體比例31.4%,為2008上半年以來的33個「半年度」高位;若以宗數計算,則為2010上半年以來共29個「半年度」(即14年半)最多的蝕讓個案。
按物業轉售價格劃分,不同銀碼類別的私宅轉售獲利成功比率錄得全線下跌,其中以401萬至600萬元的獲利比率最高,惟按半年跌了5.6個百分點,報70.8%;其次是樓價介乎1,001萬至1,200萬元者的69.1%,而按半年也跌了8.8個百分點。至於以平均每宗賺幅計算,亦以樓價介乎401萬至600萬元者的35.8%最高,惟按半年也跌了13.9個百分點。
以屋苑層面分析,嘉湖山莊、日出康城及美孚新邨,分別以190宗、116宗及108宗獲利登記,成為上半年擁有最多私宅轉手賺錢個案的三大屋苑,而各自獲利成功比率分別達80.5%、35.9%及72.5%。要數獲利成功比率最高者則是杏花村的89.5%,上半年86宗轉手登記中,有77宗獲利。至於十大獲利登記最多屋苑之中,以嘉湖山莊的每宗轉手個案平均賺幅最多,達54.1%;而榜內賺幅最少者則為日出康城的0.1%。
2024年初樓市仍然受壓,價量齊跌,雖然二月底的《財政預算案》全面撤辣,一度激起交投量價齊升,惟解除SSD(額外印花稅)後,反倒出現更多短線持貨者沽貨,令獲利比例及賺幅雙雙下挫。此外,受累息口持續高企,加上一手新盤低價開售搶佔購買力,對二手樓價造成壓力,因此筆者預料今年下半年,二手私宅轉手獲利比率將持續受壓,恐要下探60%邊緣,而每宗平均賺幅亦有機會進一步收縮至20%左右。
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利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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