只靠撤辣的單一因素不足以長期撐起樓市，預期在高息持續、整體經濟表現緩慢及面對新盤低價搶客下，下半年二手私宅買賣登記未許樂觀，恐按半年復跌兩成。據土地註冊處最新數字，今年上半年全港共錄16,172宗二手私宅買賣登記，涉及金額1,222.87億元，較去年下半年的10,944宗及939.63億元，分別反彈48%及30%，當中登記量創下近4個「半年度」次高水平。

今年上半年平均每宗二手私宅成交價為756.16萬元，較2023年下半年的858.58萬元跌11.9%，連跌5個「半年度」兼創近7年最少。按區域劃分，港島區上半年之均價跌穿千萬元水平，只得994.75萬元，按半年大跌32.9%；九龍區為784.03萬元，按半年微升3.8%；而新界區則為629.46萬元，也跌5%，反映港島區於上半年亦缺乏較大銀碼物業買賣，故嚴重拖低均價。

按樓價劃分，在9個樓價組別登記量中，錄得八升一跌，其中以價值介乎2,001萬至5,000萬元以內的二手私宅登記宗數升幅最顯著，達91%，期內錄得536宗登記；而價值介乎400萬元或以下及1,201萬至2,000萬元的兩個組別，分別升57%及47%，反映低價及中高價物業，在撤辣後各有捧場客。值得注意的是，買賣登記量較活躍者仍為細價樓佔多，其中樓價介乎401萬至600萬元之組別，上半年登記量達4,564宗，按半年升45%。

按地區分析，在二手私宅交投最活躍的十個地區當中，登記量錄得九升一跌；當中以沙田區升幅最大，達68%，共錄得505宗登記；其次荃灣區也有62%的升幅，上半年共有866宗登記，排於榜內次席。至於登記量最多的依舊是將軍澳區，上半年共錄得1,057宗，且按半年升56%。

按屋苑劃分，十大活躍成交屋苑在上半年累錄1,807宗買賣登記，較去年下半年的1,014宗急升78%；其中杏花村登記量在過去半年激增1.61倍，升幅最顯著，共錄得115宗登記。其次，黃埔花園及愉景灣亦分別大升1.45倍及1.17倍，各自錄得157宗及143宗登記。不過，麗港城卻成為升幅最少的十大活躍屋苑，上半年只錄得116宗登記，按半年只升45%。

樓市全面撤辣為市場帶來了約兩個月的沖喜，可惜購買力被消化後，息口持續高位徘徊不降，沖淡市場承接力。此外，一手新盤全面低價搶佔購買力，亦令二手交投大幅受壓，至於股市及經濟表現仍然乏善可陳；因此，如本地未能及早跟隨美國減息，下半年二手私宅買賣登記量有機會回軟兩成，下試1.3萬宗水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮




陳海潮

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