房委會延長居屋擔保期及批出「白居二」准買證政策帶動下，二手居屋登記量曾於四、五月期間出現大爆升；然而在一批心急居屋客順利上車後，二手居屋交投逐漸降溫，加上市面充斥低價新盤分攤客源，導致七月份二手居屋登記跌勢持續。

根據土地註冊處最新數據顯示，七月份全港錄得520宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），按月續跌9%，連跌兩月，但跌幅已相較早前收窄；至於期內成交總值錄約20.83億元，按月同步減少約8%，為近4個月新低。

售價方面，七月份二手居屋平均每宗售價約400.6萬元，較六月份的393.9萬元上升1.7%，終止兩連跌並重越400萬元水平，反映早前房委會相關政策效果顯著，成功激活二手居屋交投氣氛，部分居屋業主有感市況轉好，陸續上調單位叫價，令資助房屋平均作價稍微回升。與此同時，上月的登記不乏矚目成交個案，當中以筲箕灣東旭苑C座一個極高層單位的登記金額最高，該單位實用面積約650平方呎，以843萬元易手，折合平均實用呎價約12,969元；若以實用呎價計算，則以大圍富嘉花園2座高層F室最高，上述單位實用面積約589平方呎，以800萬元轉手，折合平均實用呎價高達13,582元。

按樓價作分析，6個價格組別交投量錄四跌兩升，其中跌幅最大的是價值200萬元以內組別，七月份登記宗數僅6宗，按月銳減六成或9宗；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄198宗，較六月份的231宗減少14%。如以地區劃分，港島及九龍區七月份登記宗數均下挫約12%，分別錄59宗及140宗；而新界區則錄321宗，按月減少7%。

如按屋苑細分，七月份九龍灣麗晶花園及馬鞍山錦英苑分別錄15宗及9宗買賣登記，按月俱增2倍，前者更因此一躍成為上月登記量最多的居屋屋苑，成交總值共涉5,988.8萬元；而天水圍天盛苑及馬鞍山錦豐苑則各以11宗登記並列亞軍。

市場憧憬美聯儲將於九月開始減息，為加息周期正式劃上句號，同時為本港積弱的樓市注入強心針。然而，在眾人對減息引頸以待之際，發展商並未停下推盤進程，一手私宅上車盤開價亦貼近現市；再加上「綠置居2023」現已蓄勢待發，於下半年期內開售，兩者均會爭奪二手居屋客源，可見舊居屋市況將面臨重大挑戰，故筆者預料八月份二手居屋登記量或將進一步萎縮一至兩成，在400至450宗之間徘徊。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮




陳海潮

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