第三季樓市表現失色，惟在近期多項利好因素相繼湧現下，期望第四季的私宅轉手獲利比率及賺幅得以止跌重拾升軌。綜合土地註冊處資料，2024年第三季本港共錄3,089宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達66%，較次季的67.1%跌1.1個百分點，連跌5季，創2009年第二季以來的62季(即15年半)新低，反映高息環境及新盤低價搶灘的影響。

至於平均獲利幅度方面，今年第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅有24.2%，較次季的25.2%再跌1個百分點，除連跌5季外，更創2010年第一季以來的59季(即近15年)新低，反映樓價不斷尋底外，亦多了短線持貨業主離場，令整體平均賺幅徐徐下降。不過，當中沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例維持在近三成左右徘徊，達29.8%，按季微升0.9個百分點，涉及宗數達1,394宗。此外，第三季虧損個案錄得1,558宗，佔比增至33.3%，相關比例按季增加1.1個百分點，以宗數計，為2009年第四季以來的60季(即15年)次多，反映撤辣及高息環境下，蝕讓急沽情況仍不少；至於平手者則有32宗，佔比按季持平在0.7%。

若按物業轉售價格劃分，過去一季仍以中細價樓較受捧，交投量最多、樓價介乎401萬至600萬元組別之二手私宅轉售獲利比率高見68.5%，為表現最佳的組別，惟按季亦跌0.8個百分點，而其平均賺幅按季也跌1.3個百分點，至32.5%，仍力保賺幅最大的銀碼層。此外，介乎801萬至1,000萬元以內的中價物業獲利比率按季亦跌0.3個百分點至67.4%，而其平均賺幅按季則升0.2個百分點，至25.4%。至於樓價在1,200萬元以上的高價物業，獲利比率僅64.6%，相關平均賺幅則跌2.4個百分點至20.1%。

以屋苑觀察，第三季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑前兩位分別是嘉湖山莊及沙田第一城，各錄63宗及39宗登記，獲利成功比率分別達75.9%及75%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中，則以海逸豪園的每宗轉手個案平均賺幅最大，達59.6%；而表現最差者為日出康城的蝕4.3%，亦為榜內獲利成功率最低的屋苑，只達31.6%。

在高息環境持續下，加上一手新盤步步進逼，令二手市場在第三季難以招架，導致獲利比率及平均賺幅雙雙試底。不過，一眾負面因素隨著第三季結束，本季開始，迎來減息及中央救市的持續效應發揮，加上《施政報告》為樓市進一步開綠燈，引出各類買家及投資者入市，故相信第四季二手私宅轉手獲利比率及平均每宗賺幅有機會止跌回穩，前者看升2個百分點至68%，後者則料微升至25%，並期望明年相關數字可持續好轉。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮




陳海潮

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