【內房入市攻略】內地買樓流程與香港是否有很大分別?

買入內房新盤，基本概念與香港一樣，都是支付訂金、簽合同、支付首期及尾數等，首要確定自己的購買資格及資金安排。

如果以「香港人」身份購買，就要特別留意購買資格、支付方式及是否可承造按揭等，以免最後賠了夫人又折兵。

由於國內不同城市或政策執行方式有別，甚至每個發展商的流程都有輕微不同，最好先向發展商了解清楚。

7天支付首期或全數

相對於香港簽「臨時買賣合約」，買入內地「商品房」需要簽訂認購書，再支付訂金，一般是5,000元至2萬元不等(人民幣)。

簽訂認購書後約3至7天內，就要簽訂「商品房買賣合同」，最特別是要「打指摸」，同日支付首期或全數支付餘額，如需要按揭貸款，就需要持有首期支付證明及合同等資料，再到指定銀行申請按揭。

內地按揭利率比香港高

如果要在當地進行按揭，必須要了解那些指定銀行接受按揭，因為中國地大物博，不是任何一間銀行都可以隨意申請，必須要向發展商查詢可以承造按揭的銀行。另一點要留意，身份也是障礙之一，部份城市的銀行會因為貸款人是香港人，會降低按揭成數，或者需要當地人做擔保，甚至不會按揭予非當地人。

此外，按揭息率是按內地銀行而定，現時平均約5厘左右，可選擇浮動息率或全期定額還款，準買家必須要查詢清楚。

港人限1套按揭限購資格要留神

國家不時會推出不同的樓市政策，其中限購政策是按城市執行，例如大家熟悉的珠海、深圳、廣州等，非當地居民購買商品房需要5年社保（即類似強積金），證明買家在當地是有工作、有實際居住需要；而不同城市、不同的物業類型（公寓、商舖等）也有不同限制，準買家應先了解是否有資格購買才落訂。

此外，現時全國通行的限貸政策，香港人基本只可以進行「第1套房」的貸款，如果買家本身在內地同一個城市或其他城市有樓宇按揭，將不會批出第2個單位的按揭貸款。

有關按揭申請是由銀行進行審批，買家必須按照銀行的要求，提交相關身份證明文件、收入證明或公證文件等。

預留雜費開支穿梭不同地點

香港買樓要交印花稅，內房同樣，內地主要交的是「契稅」，按樓宇面積而定，稅率主要介乎1至3%，再視乎城市政策，有些城市首次置業可享減稅優惠。

此外，業主要按法例到指定銀行開立「住宅專項維修基金」帳戶（以單位計，非業主），每戶按單位面積計算金額並存入指定金額，用作公用部份的大型維修等；管理費也有機會在此時或交樓時收取訂金，視乎發展商而定。

而這些交稅費、開戶等等的工作，都要業主親自到不同部門或機構進行，所以有意向購入內房的業主，成交初期「舟車勞頓」是不可避免的。

當完成全數樓價支付或銀行放出按揭貸款，業主的忙碌會暫告一段落，直至收樓才會忙碌起來。

【內房入市攻略】延伸閱讀

晨星認為，內地的內房刺激措施，需時數月才發揮作用，未來幾年前景好轉。

晨星中國房地產股票分析員張峻菲表示，三中全會提及要將過剩內房轉買為租，以及地方政府加快消化內房庫存等，市場正等待細節於未來幾個月出台。此外，市場亦期待當局就放寬一線城市限購及下調按息等提供更多細節。

張峻菲續指，近期的內房刺激措施預計需時數月才會開始發揮作用，而地方政府執行措施的不確定性亦值得關注。

他預期，內房行業短線挑戰仍持續，惟未來幾年前景有望好轉，因個別高收入地區將逐步獲放寬限購，且買家情緒有改善。此外，今年下半年地方政府加快將過剩庫存轉換為保障房，以及發展商提供更多折扣，連同去年同期的低基數效應，均有幫助。

儘管如此，張峻菲仍看好個別內房國企如中國海外(00688)及華潤置地(01109)，預計兩者股價將迎來不俗上升空間，因兩間房企在個別富有地區均錄得強勁合約銷售，而且本身較同業更容易獲取融資，並擁有健康的資產負債表。

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