南都訊 經歷信貸收緊各種政策後，6月份廣州二手住宅網簽量降至今年以來最低位，僅7794套。在去年以來的樓市網紅區黃埔、南沙，上半年二手住宅網簽量環比去年下半年均減超21%以上，但同比去年大增57.2%。從歷年成交情況看，2021年上半年整體交投氛圍仍處活躍狀態，成交量是近4年內同比的最高位。
今年上半年，廣州人最愛買哪裏的二手住宅？不是黃埔南沙或增城，而在番禺、海珠和天河！該三區上半年的網簽量均過萬套。
點擊看圖輯
上半年廣州網簽7.5萬套二手住宅
據廣州中原研究發展部監測數據，2021年上半年，廣州市二手住宅共成交75212宗（包含中介網簽+自助網簽，下同），環比下降9.6%，同比去年大增57.2%。從歷年成交情況看，2021年上半年整體交投氛圍仍處活躍狀態，客戶入市熱情普遍較高，成交量更是為近4年內同比的最高位。
總體來看，上半年的樓市在4月接連出台新政後明顯降溫。在增值稅「2變5」出台後，不少購房時間不足5年的業主擱置出售計劃，而部分購房超過5年的業主亦打算觀望後市形勢，再決定報價策略。據監測顯示，目前周均放盤量不足千宗水平。
與此同時，受到信貸環境的收緊的影響，多家銀行貸款額度緊張，放款時間明顯被拉長，至少需要3個月以上。不少「賣一買一」的置換客戶由於回款時間久，手上資金流有限，直接導致其置換需求有所受限。
從5、6月份起，整體市場交投氛圍明顯降溫，新增客戶數量、帶看量減少。部分購房需求不迫切的買家入市積極度降低，購房更為理性，基本遇到合適價位的房源才會著手入市。據監測中原數據顯示，中原帶看量呈現逐月下滑的趨勢，其中6月份帶看量環比凈減43.7%。
在1-4月，廣州二手樓市月均成交量達15587宗（剔除春節月），遠超2021年月均成交的10917宗。但5、6月成交連續下滑，6月份成交量跌至7794宗，為全年新低。
為應付業績下滑，廣州裕豐地產從2021年7月1日起，二手房買賣統一向買賣雙方各收取成交價0.69%的佣金（單方不低於6000元）。
天河黃埔海珠掛牌價降價最厲害
據廣州中原研究發展部監測，2021年上半年，1房戶型的房源成交佔比上升至12.7%，環比大幅上漲3.0%； 60平以下的房源成交佔比較去年下半年增加2.6%，達18.8%。改善戶型出現明顯下滑，3、4房房源成交佔比分別為37.6%、11.4%，環比分別凈減2.1%、1.1%。
對比新政前後報價變動看，除花都區外，各區報價漲幅亦有明顯下降。其中，海珠、黃埔、天河三區變動環比跌幅最大，分別凈減0.9%、1.1%、1.6%。
對比2020年下半年，廣州各區成交量均出現下滑，黃埔、花都、南沙等區域跌幅明顯，分別達21.7%、18.9%、21.2%。海珠則具備較強的抗跌能力，上半年成交量僅環比下跌1.4%。番禺則以成交10402宗的成績，搶走天河的去年成交榜首的位置。
黃埔、天河經歷此前的去化及調價後，已經消化不少優質盤源及客源，不少買家開始往番禺、海珠等價格尚未出現大幅變動或者有可能出現「補漲」的區域轉移。據中原研究發展部監測顯示，4、5月份番禺、海珠兩區成交佔比較去年凈增2%-3%左右，而天河、黃埔則較去年需求活躍時凈減3%左右。
各區表現——
番禺區：
華南、市橋板塊活躍度不及去年
上半年，番禺區二手住宅網簽10586宗，環比下滑5.3%，再次接棒成交霸主位置，整體成交佔比出現穩步回升趨勢。2020年年末，番禺成交佔比約在12%-13%左右；而今截至6月，番禺區二手成交佔比上升至14.3%，較去年年底凈增1.5%，整體成交依然保持高度活躍。廣州二手成交前十樓盤中，番禺獨佔四席，分別為祈福新村、廣州亞運城、華南碧桂園、雅居樂劍橋郡等。
據悉，目前祈福新村成交均價基本集中在27000-40000元/平左右，套均300-400萬元/套左右，對於剛需客戶而言仍有較強的吸引力。
番禺華南板塊經歷前段時間調價過後，目前板塊優質二手房源出現「一、二手倒掛」現象，不少客戶將購房目光轉移至一手市場。
2021年上半年二手成交前十樓盤
天河區：
珠江新城業主議價空間3%-5%
上半年，天河區二手住宅成交10192宗，環比下降9.5%；網簽均價為55240元/平。珠江新城板塊雖然在去年年末時去化了一大波的優質客源、房源，但目前整體需求仍然比較活躍，市場仍處於供不應求的狀態，價格略有上漲。
值得一提的是，隨著政策、金融調控的大幅趨緊，大幅降低客戶購房慾望，目前業主對後市信心有所減弱，心理價位也開始出現鬆動跡象，慢慢出現讓利、降價的行為。據監測，目前部分珠江新城板塊的房源議價空間在3%-5%左右。這意味著，一套總價1000萬元的房子，可以殺價30萬至50萬元不等。
天河北板塊市場成交保持活躍，需求比較穩定。該板塊二手帶看量一直保持區域相對高位，業主普遍不存在明顯的議價空間，一般在3%以下。除部分急售房源外，基本不存在大幅度降價、讓利成交的行為。
越秀區：
東風東板塊業主價格鬆動
上半年，越秀區二手住宅成交6870宗，環比下降3.4%；二手住宅網簽均價為48935元/平，價格僅次於天河區。
據廣州中原研究發展部調研了解，5、6月份過後，東風東板塊整體樓市交投活躍度存在明顯降溫，成交周期大幅拉長，客戶入市回歸理性，業主叫價有所鬆動，願意適當增大議價空間。比如，錦城花園159平的戶型，最高峰叫價可以去到1600萬左右，而近期成交幾套總價分別為1470萬元、1520萬元左右。整體議價空間在5%左右。
海珠區：
「賣一買一」客戶減少
上半年，海珠區二手住宅成交10282宗，環比下滑0.5%；網簽均價為42245元/平。該區整體成交跌幅較其他區域相比最小，成交排名更是沖高至各區第二位。上半年海珠區抗跌能力較強的主要原因在於：海珠區目前市場價格相對合理，屬於價值低洼區域，市場前景走勢樂觀，吸引了不少天河、黃埔的置業客戶的目光。
據了解，今年上半年，海珠區「賣一買一」置業客戶的需求明顯減少，剛需客戶較前段時間有所增加。根據中原成交顯示，海珠區3房、4房及以上的改善型戶型成交佔比分別出現明顯下降，佔比分別下降至33.0%、6.6%，環比2020年下半年分別凈減2.4%、1.7%。1房戶型成交佔比大增，環比凈增4.50%。
上半年，海珠區優質小區業主叫價強勢，盤源整體議價空間較窄，且整體調價幅度較散盤、樓梯樓剛需盤源大，促使客戶接受意願下降，成交回落。
荔灣區：
客戶購房慾望下降，上半年成交環減一成
上半年，荔灣區二手住宅成交4636宗，環比下降10.8%；二手住宅網簽均價為35697元/平。
據監測顯示，近期，中原二手帶看量、新增客戶數量較前段時間大減5成以上，客戶整體入市熱情不高，觀望客較多。業主在目前成交周期明顯拉長、後市走勢未明的情況下，議價空間有明顯擴大，部分盤源議價空間可達5%以上。
白雲區：
羅沖圍、機場路需求保持
上半年，白雲區二手住宅成交7201宗，環比下降3.1%；二手住宅網簽均價30315元/平。機場路板塊憑藉價格低洼的優勢，市場需求依舊相對活躍。上半年成交均價為31567元/平，其活躍樓盤匯僑新城、雲宵樓成交均價分別為26853元/平、32399元/平。
上半年，剛需、置換需求的客戶明顯增多，月均帶看量處於區域相對高位水平。現時羅沖圍板塊入市門檻偏低，套均總價在320萬元/套左右，受到不少剛需客青睞。
2021年上半年，廣州樓市經歷多次政策的轟炸，政策調控、信貸環境雙趨緊已是不爭的事實，購房貸款利率甚至半年內出現4次上調。若二手價格持續上調，官方可能會繼續出台措施以穩定房價。廣州中原研究發展部認為，預計2021年下半年二手月度成交難以衝擊15000宗的高位水平，可能維持在9500宗水平上下波動，價格大概率會以維穩或微跌為主，難以複製去年漲價行情。
