反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報156.79點,按周跌0.84%,創40周新低,重返2022年12月底時水平。
本周8大樓價指數齊跌,中小型單位指數按周跌近0.92%,重返去年12月底水平。大型單位樓價按周跌0.5%,連跌4周近2%,重返今年4月底水平。4區樓價跌0.2%至1.73%,以新界西表現最差,除已經蒸發今年升幅外,亦率先跌穿去年底至今年初低位。
中原地產表示,CCL連跌8周共5.22%,較今年4月高位跌近7%,今年整體樓價升幅收窄至0.01%,升幅近乎完全被蒸發。
中原又指,CCL距離去年12月低位只差約0.3%,若失守將進一步下試第4季目標148點水平。市場憧憬本月25日施政報告政府有機會減辣,短期二手交投接近停頓,對樓價的影響將會在10月下旬公佈的CCL才開始陸續反映。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
近日市場大吹減息風,進一步加強買家入市信心,不少買家選擇偷步入市。回顧美國今次加息周期達5.25厘,連累本港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元,即平均每名業主身家輸179萬元。
美國為打擊陷於40年來的最高通脹,今輪加息周期自2022年3月中啟動,先後加息11次累計達5.25厘,期間本港樓市飽受壓力,樓價大跌逾2成,創2008年金融海嘯後最大跌市,引發銀主盤及負資產個案湧現,發展商「深水炸彈價」開盤一個接一個。反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL,於今輪美國加息周期累跌逾2成,指數從2022年3月美國展開加息時180點以上,當時本港1個月拆息(HIBOR)低至1厘以下,最近CCL在140點水平徘徊,目前樓價處於近八年低位。目前拆息升至4厘以上。
回顧美國今次加息周期達5.25厘,本港亦加息5次共0.875厘,從而令樓價下跌,期間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元,相當於每加息1厘,總市值就少4,368億元,除開全港128萬伙私人住宅單位,平均每名業主身家蒸發179萬元。據中原樓市大數據顯示,目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元,比美國啟動加息前逾11.5萬億元,下跌近兩成。
而中原地產統計的十大屋苑,總市值亦由美國加息前達9,079億元,現已跌至7,061億元。當中以中產屋苑太古城的業主人均身家蒸發305萬元最多。而以打工仔為主的嘉湖山莊,人均業主亦損失137萬元。
曾有「炒家天堂」之稱的沙田第一城更變成「輸家天堂」,屋苑平均呎價由2022年3月17,059元,上月跌至12,415元,短短兩年多跌幅達27%,是今輪加息周期跌得最傷屋苑。
面對樓市氣氛疲弱,市民大量財富瞬間蒸發,甚至淪為負資產一族,市民還何來有心情外出消費,嚴重打擊各行各業,對經濟發展有負面影響。
筆者認為,隨着美國經濟衰退風險升溫,9月減息機會極高,本港樓市將捱過這兩年零6個月最痛苦的加息周期。儘管本港銀行或要最快年底或明年初才有望減息,但市場憧憬美國減息在即,在利好消息下,進一步增強買家入市信心,近日不少買家偷步入市,新盤開價屢見試底成功,樓價跌幅亦有所收窄。多個新盤正密鑼緊鼓部署推售,第四季樓市料現曙光。