內地客進場 樓市換新血

本港樓市交投依然未有起色，主因是大家都在觀望美國是否會在九月份開始啟動減息。在持續的高息環境下，經濟和樓市都受困，商業經營百上加斤。一旦減息期展開，商家和業主們也終於看到出路。筆者從事地產行業接近四十年，見證過很多投資者與生意人的起跌，但今次各行各業的逆境中，確實和以往有點不同。

以地產行業的經營者及投資者為例，過去幾年，經過社會運動及新冠疫情，已經元氣大傷；而更致命的是，在之前幾年，大部分人都用槓桿借貸去投資或做生意。原本在低息環境下，就算生意是旺是淡，經營上都不致於出現重大困難；奈何美國聯儲局在兩年前開始暴力加息，短短日子已連環加息超過5厘。這突如其來的高息環境，殺很多經營者及投資者一個措手不及，其投資的項目價格下跌之餘，更要負擔高昂的利息，想減持套現也不容易。這些的突變，令不少地產行業的持份者都被逼退場。

至於零售及餐飲業就更加艱難，經濟欠佳，市民收入減少，已令這些行業生意不景氣，再加上中港兩地通關後，內地商家的「平靚正」產品及服務，吸引港人北上消費，令生意進一步下滑。同時間，經營者又要面對香港人手不足、裝修成本不跌反升，以及早年承租的高昂租金；而經營者和員工，往往在經營壓力下，負面情緒不斷擴大及互相影響，以致服務質素進一步變差。以上這些因素疊加起來，更令一部分經營者陷入萬劫不復之地。

不過，正所謂「有人辭官歸故里，有人連夜趕科場。」一些內地品牌的經營者，認為目前是進軍香港是好時機。對他們來說，香港是國際的窗口，也是面向世界的一道橋樑，先進駐香港，再走向世界，正是他們的策略。雖然他們高調來港，作為品牌外闖的切入點，但所用的成本對比本地商家則仍較少，令他們較容易站穩陣腳。縱有小部分未能成功，但也有不少在香港經營得頭頭是道，所以總體來說，這些行業也可說是正在洗牌；我進你退之下，就形成了行業的洗牌過程。

至於在樓市，有人趕忙沽貨，當然也有人趁低吸納，這些人很多是內地的投資者，也有是來港安居的專才。事實上，內地人已成為香港人口增長的主流，他們的資金和生意，都逐步泊來香港，無論是一手或二手樓市，內地人入市的比例已經明顯增加，他們填補了這幾年被蒸發或是離開了資金，令香港悄悄地出現財富「換血」的現象。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

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政府公布《長遠房屋策略》周年進度報告。根據推算方法，下一個10年期總房屋需求為438000個單位，政府因而將供應目標定於440000個單位。

房屋局。資料圖片

房屋局已就《長策》進行檢視，並提出3個優化方向，包括持續以「供應主導」和「靈活變通」的原則提升房屋供應；完善置業階梯，促進青年置業；以及確保善用公屋資源，鼓勵公屋租戶上流。

房屋局發言人表示，在總房屋供應目標440000個單位中，公營房屋供應目標為308000個單位，私營房屋供應目標為132000個單位。在未來10年，政府已覓得足夠土地，可滿足公營房屋單位供應目標。在規劃公營房屋發展時會保持彈性，確保可以因應實際情況轉變而適時作出相應調整。

私營房屋供應方面，政府未來5年會準備好可通過賣地及鐵路物業發展，提供可興建約80000個單位的土地；加上市區重建局和其他私人土地發展項目，將可滿足132000個單位的私營房屋供應目標。至於較短期的供應，根據今年9月底的最新推算，未來3至4年，一手私人住宅物業市場的供應量預計約為108000個單位。

發言人又說，近年公屋/綠置居與其他資助出售單位的比例維持在70:30。正如施政報告宣布，房委會將以邁向60:40的比例作為規劃基礎。房委會亦會檢視相關政策，滿足青年的置業需求，包括為白表青年家庭及一人申請者分派多一個抽籤號碼；增加「白表居屋第二市場計劃」的配額，並為青年申請者設立專屬配額；優化抽籤安排，增加屢次向隅者成功購買資助出售單位的機會。

另外，房委會採取措施全方位打擊濫用公屋。房委會將會加強與內地部門或機構溝通，以便獲取租戶有關擁有內地物業的資料，以採取適切跟進行動，又會推出「善用公屋資源獎勵計劃」，為提供確切情報舉報濫用公屋的舉報人士提供獎賞。

房委會亦會全面檢視「富戶政策」下的入息限額，要求有能力的公屋租戶遷出。房委會會考慮按能者多付的原則，增加「富戶」所須繳交的額外租金。