美國加息11次 港樓蒸發二萬億

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近日市場大吹減息風，進一步加強買家入市信心，不少買家選擇偷步入市。回顧美國今次加息周期達5.25厘，連累本港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，即平均每名業主身家輸179萬元。

美國為打擊陷於40年來的最高通脹，今輪加息周期自2022年3月中啟動，先後加息11次累計達5.25厘，期間本港樓市飽受壓力，樓價大跌逾2成，創2008年金融海嘯後最大跌市，引發銀主盤及負資產個案湧現，發展商「深水炸彈價」開盤一個接一個。反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，於今輪美國加息周期累跌逾2成，指數從2022年3月美國展開加息時180點以上，當時本港1個月拆息（HIBOR）低至1厘以下，最近CCL在140點水平徘徊，目前樓價處於近八年低位。目前拆息升至4厘以上。

回顧美國今次加息周期達5.25厘，本港亦加息5次共0.875厘，從而令樓價下跌，期間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，相當於每加息1厘，總市值就少4,368億元，除開全港128萬伙私人住宅單位，平均每名業主身家蒸發179萬元。據中原樓市大數據顯示，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元，比美國啟動加息前逾11.5萬億元，下跌近兩成。

而中原地產統計的十大屋苑，總市值亦由美國加息前達9,079億元，現已跌至7,061億元。當中以中產屋苑太古城的業主人均身家蒸發305萬元最多。而以打工仔為主的嘉湖山莊，人均業主亦損失137萬元。

曾有「炒家天堂」之稱的沙田第一城更變成「輸家天堂」，屋苑平均呎價由2022年3月17,059元，上月跌至12,415元，短短兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷屋苑。

面對樓市氣氛疲弱，市民大量財富瞬間蒸發，甚至淪為負資產一族，市民還何來有心情外出消費，嚴重打擊各行各業，對經濟發展有負面影響。

筆者認為，隨着美國經濟衰退風險升溫，9月減息機會極高，本港樓市將捱過這兩年零6個月最痛苦的加息周期。儘管本港銀行或要最快年底或明年初才有望減息，但市場憧憬美國減息在即，在利好消息下，進一步增強買家入市信心，近日不少買家偷步入市，新盤開價屢見試底成功，樓價跌幅亦有所收窄。多個新盤正密鑼緊鼓部署推售，第四季樓市料現曙光。

中原陳永傑

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政府公布《長遠房屋策略》周年進度報告。根據推算方法，下一個10年期總房屋需求為438000個單位，政府因而將供應目標定於440000個單位。

房屋局。資料圖片

房屋局已就《長策》進行檢視，並提出3個優化方向，包括持續以「供應主導」和「靈活變通」的原則提升房屋供應；完善置業階梯，促進青年置業；以及確保善用公屋資源，鼓勵公屋租戶上流。

房屋局發言人表示，在總房屋供應目標440000個單位中，公營房屋供應目標為308000個單位，私營房屋供應目標為132000個單位。在未來10年，政府已覓得足夠土地，可滿足公營房屋單位供應目標。在規劃公營房屋發展時會保持彈性，確保可以因應實際情況轉變而適時作出相應調整。

私營房屋供應方面，政府未來5年會準備好可通過賣地及鐵路物業發展，提供可興建約80000個單位的土地；加上市區重建局和其他私人土地發展項目，將可滿足132000個單位的私營房屋供應目標。至於較短期的供應，根據今年9月底的最新推算，未來3至4年，一手私人住宅物業市場的供應量預計約為108000個單位。

發言人又說，近年公屋/綠置居與其他資助出售單位的比例維持在70:30。正如施政報告宣布，房委會將以邁向60:40的比例作為規劃基礎。房委會亦會檢視相關政策，滿足青年的置業需求，包括為白表青年家庭及一人申請者分派多一個抽籤號碼；增加「白表居屋第二市場計劃」的配額，並為青年申請者設立專屬配額；優化抽籤安排，增加屢次向隅者成功購買資助出售單位的機會。

另外，房委會採取措施全方位打擊濫用公屋。房委會將會加強與內地部門或機構溝通，以便獲取租戶有關擁有內地物業的資料，以採取適切跟進行動，又會推出「善用公屋資源獎勵計劃」，為提供確切情報舉報濫用公屋的舉報人士提供獎賞。

房委會亦會全面檢視「富戶政策」下的入息限額，要求有能力的公屋租戶遷出。房委會會考慮按能者多付的原則，增加「富戶」所須繳交的額外租金。