美國加息11次 港樓蒸發二萬億

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近日市場大吹減息風，進一步加強買家入市信心，不少買家選擇偷步入市。回顧美國今次加息周期達5.25厘，連累本港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，即平均每名業主身家輸179萬元。

美國為打擊陷於40年來的最高通脹，今輪加息周期自2022年3月中啟動，先後加息11次累計達5.25厘，期間本港樓市飽受壓力，樓價大跌逾2成，創2008年金融海嘯後最大跌市，引發銀主盤及負資產個案湧現，發展商「深水炸彈價」開盤一個接一個。反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，於今輪美國加息周期累跌逾2成，指數從2022年3月美國展開加息時180點以上，當時本港1個月拆息（HIBOR）低至1厘以下，最近CCL在140點水平徘徊，目前樓價處於近八年低位。目前拆息升至4厘以上。

回顧美國今次加息周期達5.25厘，本港亦加息5次共0.875厘，從而令樓價下跌，期間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，相當於每加息1厘，總市值就少4,368億元，除開全港128萬伙私人住宅單位，平均每名業主身家蒸發179萬元。據中原樓市大數據顯示，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元，比美國啟動加息前逾11.5萬億元，下跌近兩成。

而中原地產統計的十大屋苑，總市值亦由美國加息前達9,079億元，現已跌至7,061億元。當中以中產屋苑太古城的業主人均身家蒸發305萬元最多。而以打工仔為主的嘉湖山莊，人均業主亦損失137萬元。

曾有「炒家天堂」之稱的沙田第一城更變成「輸家天堂」，屋苑平均呎價由2022年3月17,059元，上月跌至12,415元，短短兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷屋苑。

面對樓市氣氛疲弱，市民大量財富瞬間蒸發，甚至淪為負資產一族，市民還何來有心情外出消費，嚴重打擊各行各業，對經濟發展有負面影響。

筆者認為，隨着美國經濟衰退風險升溫，9月減息機會極高，本港樓市將捱過這兩年零6個月最痛苦的加息周期。儘管本港銀行或要最快年底或明年初才有望減息，但市場憧憬美國減息在即，在利好消息下，進一步增強買家入市信心，近日不少買家偷步入市，新盤開價屢見試底成功，樓價跌幅亦有所收窄。多個新盤正密鑼緊鼓部署推售，第四季樓市料現曙光。

中原陳永傑

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本港樓市交投依然未有起色，主因是大家都在觀望美國是否會在九月份開始啟動減息。在持續的高息環境下，經濟和樓市都受困，商業經營百上加斤。一旦減息期展開，商家和業主們也終於看到出路。筆者從事地產行業接近四十年，見證過很多投資者與生意人的起跌，但今次各行各業的逆境中，確實和以往有點不同。

以地產行業的經營者及投資者為例，過去幾年，經過社會運動及新冠疫情，已經元氣大傷；而更致命的是，在之前幾年，大部分人都用槓桿借貸去投資或做生意。原本在低息環境下，就算生意是旺是淡，經營上都不致於出現重大困難；奈何美國聯儲局在兩年前開始暴力加息，短短日子已連環加息超過5厘。這突如其來的高息環境，殺很多經營者及投資者一個措手不及，其投資的項目價格下跌之餘，更要負擔高昂的利息，想減持套現也不容易。這些的突變，令不少地產行業的持份者都被逼退場。

至於零售及餐飲業就更加艱難，經濟欠佳，市民收入減少，已令這些行業生意不景氣，再加上中港兩地通關後，內地商家的「平靚正」產品及服務，吸引港人北上消費，令生意進一步下滑。同時間，經營者又要面對香港人手不足、裝修成本不跌反升，以及早年承租的高昂租金；而經營者和員工，往往在經營壓力下，負面情緒不斷擴大及互相影響，以致服務質素進一步變差。以上這些因素疊加起來，更令一部分經營者陷入萬劫不復之地。

不過，正所謂「有人辭官歸故里，有人連夜趕科場。」一些內地品牌的經營者，認為目前是進軍香港是好時機。對他們來說，香港是國際的窗口，也是面向世界的一道橋樑，先進駐香港，再走向世界，正是他們的策略。雖然他們高調來港，作為品牌外闖的切入點，但所用的成本對比本地商家則仍較少，令他們較容易站穩陣腳。縱有小部分未能成功，但也有不少在香港經營得頭頭是道，所以總體來說，這些行業也可說是正在洗牌；我進你退之下，就形成了行業的洗牌過程。

至於在樓市，有人趕忙沽貨，當然也有人趁低吸納，這些人很多是內地的投資者，也有是來港安居的專才。事實上，內地人已成為香港人口增長的主流，他們的資金和生意，都逐步泊來香港，無論是一手或二手樓市，內地人入市的比例已經明顯增加，他們填補了這幾年被蒸發或是離開了資金，令香港悄悄地出現財富「換血」的現象。

利嘉閣地產總裁廖偉強