施政報告2024｜「簡樸房」取代「劏房」 最低標準有理據 學者撐認證登記制度將發揮效用

去年《施政報告》提出成立「解決劏房問題」工作組，今年就提出規管框架，合規格的劏房可以登記為「簡樸房」，標準是必須有窗、有獨立廁所、面積不少於8平方米、樓底有高度要求等。現時不符合相關規格的劏房業主，必須改建成合標準的「簡樸房」，找專業人士確認並申請認證，否則將之出租便要負刑事責任。特首李家超強調，不合標準的劏房會逐步被取締而減少，直至「清零」。

不過，法例設寬限期，讓已登記業主享寬限期，寬限期過後業主繼續出租不合標單位便屬違法。消息指，當局傾向重罰，包括監禁及罰款，因必須具阻嚇性。而新進入市場的就必須申請認證為符合標準的「簡樸房」才可出租，不會有寬限期。

據政府估計，現約有11萬戶居於劏房，約三分之一不合規，當中約4成劏房租戶不符合申請公屋資格，如單位被取締，政府需要有安置安排。

據政府估計，現約有11萬戶居於劏房，約三分之一不合規。

不少人都有疑問，為何將「簡樸房」面積定於不少於8平方米？中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼經濟學系副教授莊太量認為，「簡樸房」的面積不少於8平方米、即約86平方呎，其實是「睇餸食飯」的最低標準，否則以現存劏房面積而言，相信立法後，很多人將「無屋住」，「就好似最低工資咁，這是社會底線」，未來可望逐步提升。

據2021年香港人均居住面積中位數，僅得16平方米，遠低於全球標準，亞洲城市如首爾、新加坡及台北等的人均面積為30至35平方米。莊教授話，「簡樸房」不少於8平方米，即等於人均居住面積中位數的一半，「可能估計住一至兩人，一張床加廁所已佔了約一半」，是最基本生活要求。

至於無須設獨立廚房，他認為，因居民可出外飲食，而且廚房要明火煮食，需要加設防煙門等消防配套，相信業主不願花錢，要符合防火標準，較難實現。新標準規定必須有窗，不能是「黑房」或「黑廁」，窗戶不可以面向光井，莊教授認為，這是基本要求，否則「差過瞓街」。

「簡樸房」無須設獨立廚房，但必須有廁所及窗，不能是「黑房」或「黑廁」。

當局稍後會訂立一套「簡樸房」的登記制度，消息人士指，業主只需提供簡單資料，便可獲得合理寬限期，期間政府不會執法取締，作為吸引登記的誘因。而業主填寫表格交給相關部門登記後，需自費聘請專業人士作認證，政府不會給予津貼，政府希望借助市場力量，而非由政府部門逐個單位認證，相信市場有足夠專業人手承接。

莊太量認為，相關認證和登記制度，將發揮最大效用，因「劏房」問題長久而來缺乏透明度，政府無法準確得悉全港有多少劏房，只能「靠估」，若現有劏房業主要「過渡」，爭取寬限期來進行改動，便必須先登記，從而令政府掌握了「劏房」名冊，對日後政府推行相關政策，如安排居民「上樓」，或者由關愛基金去做扶貧等，都有名冊依據。

另一方面，有登記名冊後，市場透明度便大增，基層市民可取得更多市場資訊，業主在競爭加劇下，亦不敢貿然狂加租。

莊教授估計，相關取締的寬限期約為2至3年，因為業主要裝修改動以符合標準，惟市場上仍有人會冒險不願改，寧願減租也不願花錢，故舉報違規制度和罰則很重要。

當局將於12月會就此進行為期2個月諮詢，目標是明年把立法條例草案提交立法會。

高人話，「告別劏房」是國務院港澳事務辦公室主任夏寶龍於2021年提出、特區政府最大的民生任務之一，惟這個「老大難」問題糾纏多時，今次《施政報告》終以具體著墨，定出取締的方案，踏出一大步，外界基本反應正面。學者也認為在當局深思熟慮下建議的方案，實際可行，冀在各方配合下，令本港成為真正的宜居城市。

Ariel

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

港鐵過去一年售樓收入不俗，有多個項目落成，地產收入較理想，然而這是之前售樓的收成期。踏入2025年後，港鐵售樓落成收入料將逐步減少，卻要進入重大投資期。

接近港鐵消息人士透露，2023至2027這4 年間，港鐵鐵路資產更新及保養，已須投入650億元。之後2027至2034年這7年，新鐵路綫估計須投入超過1000億，其中包括配合北部都會區的北環綫主綫前期工程，以及東鐵綫古洞站主體建造工程，古洞站目標於2027年完成，為港鐵第100個車站。這1000億還未計北環線及南港島綫西段的投資。

消息人士說，保守估計，至2034年，即未來10年，港鐵最少要投資1600億元，若加入其他現在未確定的新線投資總數可能有2000億。港鐵至今天市值為1653億元，也就是說，港鐵未來數年的投資額，估計為集團市值兩倍以上。

港鐵未來10年面臨多項重大投資，可能需要2000億港元，比集團市值還要高。

該人士稱，這是對香港未來，也是對公司前景的投資，這些投資必不可少，但這對港鐵資金將構成很大壓力。

港鐵一直以來的收入模式，相當部份來自地產發展。以往港鐵地產項目招標，中標的發展商須先繳付大筆地價，售樓後港鐵還有分成，先收取的地價是港鐵的重要現金流。但現在樓市呆滯，不容易找到發展商高價入標，在減少甚至缺少大筆預繳地價收益的情況下，港鐵未來的資金較以往緊絀。

在其他收入方面，票務收入現在僅回復疫情前九成，還未完全恢復疫情前水平。至於商業物業的收益，出租面積較疫情前多了三分一，但租金收入和疫情前相同，反映租金回報率下降，現在香港零售業困難，剛公布的11月零售貨值按年跌7.3%，遠遜預期的跌3.4%，連跌9個月，在此情況下，港鐵的商業物業租金難以大幅改善。

投資銀行富瑞（Jefferies）近日發表報告指，由於港鐵來自地產的收益減少，將不足以抵銷增長的資本投資、高昂的保養維修費用及興建新鐵路支綫計劃的投資。

因此，雖然港鐵短期業績不俗，但因未來要作巨額投資，資金流將面臨重大壓力。港鐵預計到中線現金流將非常緊張，所以要未雨綢繆，正在研究新方法融資，包括是否發債，現時港鐵負債比率約30%，預計最高可增至60% ; 此外不排除出售部份收租項目股權，增加出售股權收益，又或者把商業物業再按揭。未來的融資方案，可能是多種方案綜合而成，仍需詳細研究才能敲定。