業主出售二手房，為了簡化各種交易手續，往往會通過中介代為出售。在此過程中，有些賣家會選擇給一家中介全權代理買賣事宜，既不用接聽各種看房電話，也不用與買家你來我往地談價格，以為這樣就可以避免各種麻煩事。
但是，你知道嗎？有時候，獨家代理並沒有讓賣家更加省心，反而變得鬧心。
最近，廣州的陳先生準備出售自己的房屋
他找到了一家房地產中介公司
獨家代理出售
不料
最終卻因這份居間合同惹來了一場官司。
找獨家代理後房子遲遲沒賣出 業主反悔另找他家被索賠
陳先生最近想出售一套自己的房子，由於工作較忙，想省點事，避免因放盤出售引來的各種電話、預約看房、談價格等麻煩事，決定只讓一家房地產中介公司代理出售。陳先生於是找到一家在本地也頗有名氣的房地產中介公司（下簡稱A公司）。A公司在得知陳先生的上述想法後，拿出了一份獨家風險包銷合同。
合同約定：
在保證房屋最終售賣價不低於陳先生提出價格的情況下，A公司全權代理陳先生出售該房屋，獨家包銷期為3個月，A公司向陳先生支付獨家包銷履約保證金5000元，陳先生須保證在獨家包銷期內不得擅自終止合同、自行出售或委託他人或公司銷售該房屋，否則陳先生除要返還上述5000元保證金外，還應向A公司支付出售價3%作為違約金。如果A公司未在約定期限內為陳先生找到適格買家，則陳先生有權沒收保證金。
簽訂合同當天，A公司向陳先生支付了5000元保證金，陳先生就滿意地回去靜候佳音。
然而時間過了兩個月，A公司始終沒有為陳先生找到合適的買家。雖然獨家代理的包銷期限還有一個月才到期，但急於出售房屋的陳先生開始尋找「下家」。他找到了多家房地產中介公司，其中B公司很快就找到合適的買家推薦給陳先生，陳先生亦與B公司推薦的買家接洽了，雙方很快就達成了買賣房屋的合意，於是在B公司的促成下陳先生與買家簽訂了商品房買賣合同。但在陳先生與買家履行合同過程中，雙方因為銀行按揭貸款問題產生了分歧，買家訴至法院。A公司也由此得知陳先生違反獨家風險包銷約定的情況，於是訴至法院要求陳先生返還保證金5000元及支付違約金。
業主被判返還保證金並支付違約金3萬
本案經廣州市增城區人民法院審理後，判決：陳先生應向A公司返還保證金5000元並支付違約金30000元。
增城區人民法院經審理後，認為陳先生與A公司簽訂的獨家風險包銷合同是雙方的真實意思表示，內容沒有違反法律、行政法規的強制性效力性規定，是合法有效的。陳先生在獨家風險包銷合同明確約定的包銷期限內通過其他中介公司與案外人簽訂商品房買賣合同，並將涉案房屋出售給他人的行為已經違反了獨家風險包銷合同的約定。遂法院作出上述最終判決。
法官提醒：審慎簽訂獨家包銷合同
本案中，陳先生將房屋委託中介公司獨家包銷的初衷是為了省時省力。但是從陳先生上述遭遇來分析，獨家風險包銷合同有利有弊。
其中，有利之處，除了省時省力外，還在於中介公司對待獨家包銷的房屋會比一般放盤出售的房屋投入更多營銷成本，包括投入更多的時間、人力、宣傳以加大推廣力度，提高買賣合意達成的機率。
但弊端也是顯而易見的，包括以下幾點：
01、二手房買賣交易市場價格往往存在諸多不可預測性，如果獨家包銷期限較長，房價在這期間波動較大，房價上漲較明顯的話，賣家就要自行承擔該期間的風險。
02、賣家最初在出售房屋時對於房價的定位未必能把握準確。在長達幾個月的包銷期內，可能會發現最初的報價並非房屋最合理的價格，若通過其他渠道得知有買家願意出更高的價格購買房屋時，賣家往往會陷入兩難處境。
03、獨家包銷合同對於賣家與中介公司的權利義務往往約定不明確，大多僅約定中介公司在某個期限內以某個價格出售房屋，但對於房屋買賣交易中的其他重要事項（包括提前還貸、按揭貸款、網簽、過戶、交房等事項）由於缺乏買家的合意而大多未進行約定，如果買賣雙方就上述重要事項產生分歧而導致無法簽訂房屋買賣合同，該獨家包銷合同無法繼續履行的責任常常難以分清，不利於保障合同雙方的權益。
為此，建議廣大欲出售房屋的賣家要綜合各方面因素，權衡利弊後，審慎簽訂獨家包銷合同，尤其對於獨家包銷期限較長的合同以及違約責任較重的合同，更應擦亮眼睛，避免引起糾紛；如果賣家與中介機構簽訂了獨家包銷合同，應遵循誠實信用原則，遵守合同約定，否則可能要承擔違約責任的風險，給自己帶來不利的後果。
