切勿低估定息按揭吸引力！

《財政預算案》中財爺陳茂波一聲下令，推出定息按揭計劃，但卻用擠牙膏方式公布，只概括講出定息按揭年期與息率，執行細節欠奉，令市場一度

認為，在環球息率下行的大環境下，推出定息按揭無疑等於「除褲放屁」多此一舉，但當有關當局陸續公布執行細節後，才發現我們都低估了這先導計劃的吸引力。

根據《預算案》的講辭，10年、15年及20年期的定息按揭息率分別是2.75厘、2.85厘、2.95厘，比起大部分P按息率2.5厘高，更遑論是一些早期承造H按的業主，他們的封頂息率有機會低至2.15厘，對比之下一點吸引力也有。不過，直至計劃接受申請前夕，才發現按揭證券公司最終把定息按揭息率分別下調至2.55厘、2.65厘及2.75厘，即使目前拆息不斷回落，但10年期息率與新造H按封頂息率相若，吸引力立刻增加。

當然，息率調低是增加吸引力的主要因素，但更重的是定息按揭豁免壓力測試，而且可以配合新按保使用，轉按的按揭成數高達八成。換言之，選用建築期付款及「呼吸Plan」的新盤業主，亦可趁高息期前(一般為首幾年息率與普通按揭計劃相若，但其後息率卻突增逾倍)轉至定息按揭。既然如此，為甚麼不轉至同樣能做新按保的浮息按揭，反而要轉至息率較高的定息按揭？關鍵點在於定息按揭豁免壓力測試。

 

為何豁免壓力測試？因為一般按揭計劃為浮息貸款，金管局為控制借款人的財務風險，故加設加息三厘的壓力測試，保障銀行及借款人不會因加息潮而陷入泥沼；然而，定息按揭已鎖定供款期內的利率，故即使在加息潮內，借款人亦只需按協議息率供款便可，而壓力測試就不需存在。

既然豁免壓力測試，定息按揭的入息要求亦相應較低，換言之用同等的月入，定息按揭可以申請更多貸款，減低業主在高息期前轉按要抬錢上會的風險，亦即「呼吸Plan」用家可更易轉按。我們計算過，若承造約$700萬按揭，按揭年期30年，定息與浮息的月入要求差距高達一萬大元，不過篇幅所限，我們就不在這裡敘述，詳情可到https://www.wuchatprop.com.hk/%E5%AE%9A%E6%81%AF%E6%8C%89%E6%8F%AD%E8%A8%88%E5%8A%83/ ，當中會有更深入的例子闡釋，亦會分析申請詳程和利與弊。

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金管局向銀行發出指引，推出一次性特別安排，容許放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求，以便銀行可以靈活地協助於2021至2023年選擇了建築期付款的樓花住宅物業用家完成物業交易。

金管局。資料圖片

在這項特別安排下，銀行可以向合資格用家提供最高8成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至6成。特別安排涵蓋於2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約，並且以建築期付款的自用樓花住宅物業，而有關物業的按揭申請日期為今日或以後。此外，申請按揭時的物業估價須要低於成交價。

金管局指，過去3年，官方住宅樓價從高位下調超過25%。部分購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨額外籌措首期的困難。與此同時，部分銀行向金管局表示，希望在風險可控的情況下幫助這些有實際困難的用家。平衡各方面的考慮後，金管局認為在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，可以推出一次性特別安排，協助於樓市高位以建築期付款購入樓花住宅物業的用家。

金管局提到，之前曾經多次提醒樓花住宅物業準買家，選擇建築期付款計劃時需要留意涉及的「上會」風險。上述的特別安排實屬提供予於近年樓市高位以建築期付款購入樓花，而面對額外籌措首期困難的用家的一次性特殊安排，銀行仍然需要審慎經營物業按揭業務。

當局再次提醒擬選用建築期付款的準買家，如果樓花住宅物業市值較成交價有所下跌，銀行會用按揭貸款申請時的物業估值計算貸款金額，因此最後批出的貸款金額會較買家原本的預期少，買家需要承擔因未能額外籌措首期而帶來的相關風險。在作出置業決定及選擇付款計劃前，市民必須審慎評估當中的財務風險，量力而為。