切勿低估定息按揭吸引力！

《財政預算案》中財爺陳茂波一聲下令，推出定息按揭計劃，但卻用擠牙膏方式公布，只概括講出定息按揭年期與息率，執行細節欠奉，令市場一度

認為，在環球息率下行的大環境下，推出定息按揭無疑等於「除褲放屁」多此一舉，但當有關當局陸續公布執行細節後，才發現我們都低估了這先導計劃的吸引力。

根據《預算案》的講辭，10年、15年及20年期的定息按揭息率分別是2.75厘、2.85厘、2.95厘，比起大部分P按息率2.5厘高，更遑論是一些早期承造H按的業主，他們的封頂息率有機會低至2.15厘，對比之下一點吸引力也有。不過，直至計劃接受申請前夕，才發現按揭證券公司最終把定息按揭息率分別下調至2.55厘、2.65厘及2.75厘，即使目前拆息不斷回落，但10年期息率與新造H按封頂息率相若，吸引力立刻增加。

當然，息率調低是增加吸引力的主要因素，但更重的是定息按揭豁免壓力測試，而且可以配合新按保使用，轉按的按揭成數高達八成。換言之，選用建築期付款及「呼吸Plan」的新盤業主，亦可趁高息期前(一般為首幾年息率與普通按揭計劃相若，但其後息率卻突增逾倍)轉至定息按揭。既然如此，為甚麼不轉至同樣能做新按保的浮息按揭，反而要轉至息率較高的定息按揭？關鍵點在於定息按揭豁免壓力測試。

 

為何豁免壓力測試？因為一般按揭計劃為浮息貸款，金管局為控制借款人的財務風險，故加設加息三厘的壓力測試，保障銀行及借款人不會因加息潮而陷入泥沼；然而，定息按揭已鎖定供款期內的利率，故即使在加息潮內，借款人亦只需按協議息率供款便可，而壓力測試就不需存在。

既然豁免壓力測試，定息按揭的入息要求亦相應較低，換言之用同等的月入，定息按揭可以申請更多貸款，減低業主在高息期前轉按要抬錢上會的風險，亦即「呼吸Plan」用家可更易轉按。我們計算過，若承造約$700萬按揭，按揭年期30年，定息與浮息的月入要求差距高達一萬大元，不過篇幅所限，我們就不在這裡敘述，詳情可到https://www.wuchatprop.com.hk/%E5%AE%9A%E6%81%AF%E6%8C%89%E6%8F%AD%E8%A8%88%E5%8A%83/ ，當中會有更深入的例子闡釋，亦會分析申請詳程和利與弊。

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政府公布《長遠房屋策略》周年進度報告。根據推算方法，下一個10年期總房屋需求為438000個單位，政府因而將供應目標定於440000個單位。

房屋局。資料圖片

房屋局已就《長策》進行檢視，並提出3個優化方向，包括持續以「供應主導」和「靈活變通」的原則提升房屋供應；完善置業階梯，促進青年置業；以及確保善用公屋資源，鼓勵公屋租戶上流。

房屋局發言人表示，在總房屋供應目標440000個單位中，公營房屋供應目標為308000個單位，私營房屋供應目標為132000個單位。在未來10年，政府已覓得足夠土地，可滿足公營房屋單位供應目標。在規劃公營房屋發展時會保持彈性，確保可以因應實際情況轉變而適時作出相應調整。

私營房屋供應方面，政府未來5年會準備好可通過賣地及鐵路物業發展，提供可興建約80000個單位的土地；加上市區重建局和其他私人土地發展項目，將可滿足132000個單位的私營房屋供應目標。至於較短期的供應，根據今年9月底的最新推算，未來3至4年，一手私人住宅物業市場的供應量預計約為108000個單位。

發言人又說，近年公屋/綠置居與其他資助出售單位的比例維持在70:30。正如施政報告宣布，房委會將以邁向60:40的比例作為規劃基礎。房委會亦會檢視相關政策，滿足青年的置業需求，包括為白表青年家庭及一人申請者分派多一個抽籤號碼；增加「白表居屋第二市場計劃」的配額，並為青年申請者設立專屬配額；優化抽籤安排，增加屢次向隅者成功購買資助出售單位的機會。

另外，房委會採取措施全方位打擊濫用公屋。房委會將會加強與內地部門或機構溝通，以便獲取租戶有關擁有內地物業的資料，以採取適切跟進行動，又會推出「善用公屋資源獎勵計劃」，為提供確切情報舉報濫用公屋的舉報人士提供獎賞。

房委會亦會全面檢視「富戶政策」下的入息限額，要求有能力的公屋租戶遷出。房委會會考慮按能者多付的原則，增加「富戶」所須繳交的額外租金。