特區政府公布《長遠房屋策略》新一份周年進度報告，推算未來十年總房屋需求為43.8萬個單位，因應將未來十年總房屋供應目標定於約44萬個單位。見到政府在淡市的時候，仍然放膽規劃、長線造地，就讓我想起十多年前的一個故事。
話說2000年科網股爆破，樓價開始下滑。2003年香港爆發沙士，成為推冧樓市的最後一根稻草。特區政府早在2002年11月已推出「孫九招」，暫停土地供應，全面停售居屋，政府興建和出售居屋的部門都要執笠。
到2008年美國爆發金融海嘯，大公司紛紛倒下，美國聯儲局推出驚天放水方式救市，到年底金融市場開始穩定下來，而內地亦都推出4萬億救巿。當時我就感覺到，香港買樓的氣氛開始熱烈起來，就和政府的高層提起，政府應該考慮重售居屋，但那位高層官員不以為然，認為香港最大的問題仍然是要恢復樓市的信心，他說一推居屋就怕樓巿會再次急跌。事後看來，當時拯救樓巿的做法矯枉過正，全面停止土地房屋供應，加上美國減息加上量化寛鬆，造就了樓市十年大升浪，浪潮到來，豬到飛上天空了。
美聯儲局主席伯南克當時將利率減至零之後，有中央銀行家分析，聯儲局一有機會要開始加息，至少將利息加至1厘樓上，這等如儲子彈，萬一經濟再急速轉壞的時候，還有子彈可以打出去，還可以再減息。
特區政府規劃房屋策略，亦都應該有同一個思維。香港地少人多，未來亦都有龐大的發展需求，長線對土地的需要龐大，在巿差的時候可以停止賣地，但不應該停止造地，造地就等於儲蓄彈藥，在有需要的時候就可以打出來。
最近有意見認為，政府應該要小心土地和房屋供應過量。對未來房屋土地供應過多的擔憂，主要有兩方面：
第一，推冧樓市。政府可以造地而不推地，政府可以建樓而不賣樓，這樣對樓巿的影響相當有限。
第二，影響公共財政。的而且確，造地不賣有財政壓力，但考慮香港的造地成本，究竟是會越來越平，還是越來越貴？今天不造地，明天要造的時候可能就更貴。至於財政缺口，可以考慮用發債等方法來支持。
建議政府小心土地供應過量雖然是善意的提醒，但汲取當年「孫九招」的教訓，政府矯枉不能過正，可以放慢出售土地，但不應該停止造地。
再看這一次政府的《長遠房屋策略》進度報告，政府提出長遠房策的3個優化方向，包括第一，持續以供應主導和靈活變通的原則，提升房屋供應；第二，完善置業階梯，促進青年置業；第三，確保善用公屋資源，鼓勵公屋租戶向上流。
其中靈活變通就是要維持造地，但要因應市場來調節供應。而促進青年置業和鼓勵公屋租戶向上流，都需要提供居屋這一種公營的、價錢較平的出售房屋。結論是政府為長遠房屋供應規劃，在造地方面不可停手。
盧永雄
黎智英案今日（11月20日）續審，黎智英上庭作供。與此同時，有一個「外國假律師團隊」，就在外國大肆宣傳，試圖干擾香港法庭的審訊。
為何稱呼這個所謂黎智英國際法律團隊為「假律師團隊」？
這個國際法律團隊由一個英國御用大律師加拉格(Caoilfhionn Gallagher)領軍，過去兩年多經常和黎智英的兒子黎崇恩一起活動。加拉格聲稱他們是代表黎智英的國際法律團隊，他們今天還會在美國華盛頓的「全國新聞會所」舉行發布會，估計又會誹謗香港。
不過，真正代表黎智英的法律團隊是本地的「羅拔臣律師事務所」，他們早在2023年1月13日已發表聲明，就有關黎智英的「國際法律團隊」的行動，尤其在英國尋求援助的報道，作出澄清，指羅拔臣事務所的團隊是黎智英在香港刑事案件及其他訴訟中的唯一法律團隊，黎智英從無委托其他人代表他在香港的刑事案件及有關訴訟行事，亦沒有與報道中提及的國際法律團隊就訴訟有任何聯繫。
這樣就鬧出一個羅生門事件。邏輯上只有兩個可能性：一是黎智英及其法律代表講大話，加拉格那個國際法律團隊真是和黎智英有關的法律團隊，並透過這個團隊在外國大搞政治活動，干擾香港的審訊。二是加拉格的團隊並非黎智英的法律團隊，黎智英並無委任這個國際法律團隊，黎智英及其相關人士亦無資助這個法律團隊的任何活動，所以這個法律團隊是一個「外國假律師團隊」。
就目前的表面證據而言，以「羅拔臣律師事務所」的說法為依歸，或可假設加拉格的團隊是謊稱代表黎智英的假團隊。這個「外國假律師團隊」核心分子御用大律師加拉格，本身是一名人權律師，擅長打人權官司，而她所屬的道蒂街律師事務所(Doughty Street Chambers)，當中有很多反華分子，其領導人之一海倫娜肯尼迪(Baroness Helena Kennedy)是現任工黨上議院議員，由於一直參加不同的反華活動，她自2021年被中國政府制裁，禁止入境中國。她亦是反華組織「對華政策跨國議會聯盟」（IPAC)的聯合主席。
在黎智英案審訊中，從犯證人李宇軒曾指出，「對話政策跨國議會聯盟」曾開會討論《香港國安法》，並鼓勵制裁香港。
而道蒂街律師事務所的另一名律師，是前香港大律師公會主席夏博義，他在卸任大律師公會主席後，曾被香港警方國安處人員問話，在問話結束後數小時就急急離港，令人懷疑他是擔心被捕而倉皇逃走。所以道蒂街律師事務所的反華色彩極其濃厚。
這裏引伸出幾個問題：
第一，散播謠言施壓法院。這個「外國假律師團隊」過去兩年多以來，一直積極在美英等國及聯合國散播一個香港虐囚的謠言，聲稱黎智英在獄中受到不人道對待，藉此推動外國政府支持黎智英不經審訊而馬上釋放。
「外國假律師團隊」在今年1月黎智英案開審初期，已經在毫無實質理據的情況下，向聯合國酷刑問題特別報告員作出緊急申訴，聲稱即將以從犯證人身份出庭指證黎智英的李宇軒，在內地覊押期間遭受酷刑虐待，要求聯合國跟進。
但是李宇軒後來作供時，完全沒有提出他在內地拘留期間曾遭虐待的任何情況，亦沒有向法官投訴曾經遭酷刑逼供，「外國假律師團隊」的謠言不攻自破。但是外國並無留意香港黎智英案審訊的詳情，這些假消息已經入腦。
這個「外國假律師團隊」亦曾在今年9月12日，又向聯合國酷刑問題特別報告員作出緊急申訴，指黎智英被單獨囚禁，他年紀老邁，而且患糖尿病，在獄中未能得到適切的專科治療。又指懲教署拒絕讓黎智英接受神父探望提供的「聖餐」。
「外國假律師團隊」一邊炒作，本地代表黎智英的羅拔臣律師事務所就在另一邊澄清。羅拔臣律師事務所在9月27日作出澄清，指黎智英在獄中獲得適切治療，又指黎智英可以透過懲教署特別安排領聖餐，但需要由神父為黎智英一人主持彌撒，但由於安排較為不便，黎智英未有提出要求。結果又出現一個「外國假律師團隊」在外地造謠，而在香港代表黎智英的羅拔臣律師事務所在香港澄清的怪現象。結果這個謠言同樣地外國繼續發酵，指控香港虐待黎智英。
第二，涉嫌觸犯英國欺詐法。加拉格等人訛稱自己代表黎智英，又作出黎智英在香港獄中受虐待的虛假陳述，這些講法被真正代表黎智英的羅拔臣事務所連番澄清。加拉格等人已經涉嫌觸犯了《英國欺詐法2006》。《英國欺詐法》第2條訂出透過虛假陳述進行欺詐的罪行，當中第2.1條指明，任何人不誠實地作出虛假陳述，而且意圖藉該陳述使他自己或另一人獲益，或導致他人蒙受損失或使他人有蒙受損失的風險，即屬違法。
假律師團隊訛稱代表黎智英，和黎智英的兒子黎崇恩一起到處投訴，令自己相關人士獲益，令香港的懲教署受損，顯然已經觸犯英國法例。英國政府應該採取行動，將加拉格及「外國假律師團隊」其他成員繩之於法。
第三，涉嫌違反大律師行為守則。據英國大律師行為守則第2部分核心責任第3條指出，英國的大律師必須誠實正直，第5條指英國的大律師行為不得降低公眾對他或大律師專業的信任和信心。
御用大律師加拉格，冒認自己代表黎智英，到處招謠撞騙，完全有違「誠實正直準則」；到處散播謠言指黎智英在獄中受到虐待，即使黎智英香港律師團隊否認後，仍然繼續散播有關謠言，這種公然造謠的行為，很明顯會降低英國公眾對大律師專業的信任和信心。英國大律師公會應該對加拉格的行為作出調查，證實違反大律師行為守則後，應該將她釘牌。
英國堂堂一個大國，由有上議院議員領導的律師事務所，當中竟然有大律師可以到處冒牌行騙，這個真是天大笑話，理應嚴肅追究。
用律師的術語，香港對這個「外國假律師團隊」造謠而對本地法治造成的損害，會保留追究的權利。
盧永雄
