特區政府公布《長遠房屋策略》新一份周年進度報告，推算未來十年總房屋需求為43.8萬個單位，因應將未來十年總房屋供應目標定於約44萬個單位。見到政府在淡市的時候，仍然放膽規劃、長線造地，就讓我想起十多年前的一個故事。
話說2000年科網股爆破，樓價開始下滑。2003年香港爆發沙士，成為推冧樓市的最後一根稻草。特區政府早在2002年11月已推出「孫九招」，暫停土地供應，全面停售居屋，政府興建和出售居屋的部門都要執笠。
到2008年美國爆發金融海嘯，大公司紛紛倒下，美國聯儲局推出驚天放水方式救市，到年底金融市場開始穩定下來，而內地亦都推出4萬億救巿。當時我就感覺到，香港買樓的氣氛開始熱烈起來，就和政府的高層提起，政府應該考慮重售居屋，但那位高層官員不以為然，認為香港最大的問題仍然是要恢復樓市的信心，他說一推居屋就怕樓巿會再次急跌。事後看來，當時拯救樓巿的做法矯枉過正，全面停止土地房屋供應，加上美國減息加上量化寛鬆，造就了樓市十年大升浪，浪潮到來，豬到飛上天空了。
美聯儲局主席伯南克當時將利率減至零之後，有中央銀行家分析，聯儲局一有機會要開始加息，至少將利息加至1厘樓上，這等如儲子彈，萬一經濟再急速轉壞的時候，還有子彈可以打出去，還可以再減息。
特區政府規劃房屋策略，亦都應該有同一個思維。香港地少人多，未來亦都有龐大的發展需求，長線對土地的需要龐大，在巿差的時候可以停止賣地，但不應該停止造地，造地就等於儲蓄彈藥，在有需要的時候就可以打出來。
最近有意見認為，政府應該要小心土地和房屋供應過量。對未來房屋土地供應過多的擔憂，主要有兩方面：
第一，推冧樓市。政府可以造地而不推地，政府可以建樓而不賣樓，這樣對樓巿的影響相當有限。
第二，影響公共財政。的而且確，造地不賣有財政壓力，但考慮香港的造地成本，究竟是會越來越平，還是越來越貴？今天不造地，明天要造的時候可能就更貴。至於財政缺口，可以考慮用發債等方法來支持。
建議政府小心土地供應過量雖然是善意的提醒，但汲取當年「孫九招」的教訓，政府矯枉不能過正，可以放慢出售土地，但不應該停止造地。
再看這一次政府的《長遠房屋策略》進度報告，政府提出長遠房策的3個優化方向，包括第一，持續以供應主導和靈活變通的原則，提升房屋供應；第二，完善置業階梯，促進青年置業；第三，確保善用公屋資源，鼓勵公屋租戶向上流。
其中靈活變通就是要維持造地，但要因應市場來調節供應。而促進青年置業和鼓勵公屋租戶向上流，都需要提供居屋這一種公營的、價錢較平的出售房屋。結論是政府為長遠房屋供應規劃，在造地方面不可停手。
盧永雄
2024年過去，這的確是極其波動的一年，香港經濟被3座大山壓著，喘不過氣。
第一，匯價。
港元和美元聯繫，美國聯儲局在9月開始減息後，美元一度下跌，但隨後因為美國經濟數據和特朗普回朝的影響，通脹預期重現，美國減息的期望下降，美元在10月初掉頭回升，港元跟升。高匯價對香港出口和旅遊業都有影響，2024年全年港元兌日圓升值了11.6%，港元兌人民幣升值了3.2%，港人不單北上消費，更蜂擁到日本旅遊購物。
過去一年港元匯價兌日元大升。
如果拉長一點看港元兌日圓的匯價，4年前2020年處於1港元兌13.3日圓的水平，現價日圓已經貶值至1港元兌20.13日圓，以4年計，日圓貶值的幅度更超過51%，這就造成港人赴日旅遊的數字大幅增加，而日本遊客到港的數字則大幅減少。單是今年11月，香港人赴日旅遊就有22.7萬人次，香港是日本外國遊客的第4大來源。反觀日本人到香港旅遊就大幅萎縮，在疫情前2019年全年有66.1萬日本人到香港遊玩，如今手頭上只有去年頭10個月的數字，日本旅客來港只有25萬人次，全年大約是30萬人次，估計今年也不會大升。香港人遊日本一個月的數字，可能已近日本人來港旅遊全年數字，可見港元高匯率對本地旅遊的壓力。
第二，利息。
港息跟美息，利息水平高企，大大壓抑投資。美國利息在今年9月跌了一跌之後就重上高位。美國十年債息在今年9月最低見過3.62厘的水平，但現在已回升至4.53厘，和全年高位4.74厘相差不遠。美國利息高企帶動港息向上，香港現在一個月定存最高有4厘樓上，利息高升令投資意欲下降。
第三，地緣政治影響。
拜登政府雖然在末段已放緩了對香港的打壓，但是之前大力唱衰香港，以及呼籲基金不要投資港股的壓力仍在。預計特朗普上台後，一大批反華反港政客如國務卿盧比奧上台，對香港的地緣政治壓力有增無減。
香港經濟面對這3座大山，沒有大幅下插，全年預計GDP可維持2.5%增長，已算相當走運。而特區政府努力推動經濟，亦起到一定的支撐作用，主要是幾方面的工作。
第一，樓市撤辣。特區政府全面撤銷各種類型的樓市辣招，幅度較市場預期更大。市場當時預計政府會分批撤辣，想不到會是全面撤辣。撤辣後幾個月成交已經開始放緩，但以全年計今年一手成交仍錄得逾50%增長，可以想像如果樓市並無撤辣，相信樓市成交和價位還會大跌，甚至會衝擊到銀行體系。
第二，股市出招。在香港力爭之下，中央在今年4月出5招撐港股，外界對中央這些招數較少留意，當中最重要的是明確支持內地龍頭企業赴港上市，幫助香港提升國際金融中心地位。到今年第3季後，開始見到內地的行業龍頭來港上市，香港的IPO新股市場出現小陽春。再加上阿爺在9月出招救市，一定程度提振了股市的氣氛，最後恆指全年亦在兩萬點樓上收市，較去年年底的收市價升了17.7%，算是穩定了香港股市。
第三，旅遊搞作多。在特區政府大力爭取之下，中央同意深圳居民赴港簽證由「一周一行」改為「一簽多行」，之後馬上感受到深圳旅客來香港的數量增加。文體旅局更在本周一公布《香港旅遊業發展藍圖2.0》，提出4大發展策略、13項具體措施，希望進一步催谷旅遊業。
第四，搶人才。特區政府在搶企業搶人才方面不遺餘力，境外駐港公司的數目增加一成至9960間。而搶人才最突出的效果，是世界排名第一的桌球手卓林普和世界排名第二的奧蘇利雲都宣布成為香港人，外界估計這些頂級運動員移居香港有眾多原因，但其中一個關鍵是香港的稅率比較吸引。香港的薪俸稅率最高是15%，而英國的薪俸稅率最高是40至45%，他們移居香港可以節省最多30%的薪俸稅。過去幾年有不少港人因政治原因移居英國，但香港亦以低稅率等條件吸引英國精英移居香港。
就是特區政府這些舉措，阻慢了香港經濟下滑的趨勢。來年特朗普上台，將是更加風高浪急的一年。香港要逆風而行，港人對本地經濟應覺得自己有份，而不是抱著一個「剝花生」的心態去旁觀評論。我們能夠多在香港消費，能夠多在香港投資，就可以加一分力推動香港經濟發展，令香港在困難中破浪前進。
盧永雄
