本地豪宅市道疲軟。長實於去年9月出售的波老道21號項目，買方撻訂，長實宣布沒收買方已支付的20.76億元一成訂金。
去年9月，長實以207.66億元出售波老道21號發展項目，樓面呎價成交呎價為62000元。
長實於2011年以116.5億元買入相關項目地皮，每呎樓面地價為26763元，當時是被認為「執到平貨」。長實去年宣佈出售該項目時，賬面收益63億元，接盤方是新加坡的華瑞資本。
長實去年出售項目的安排，對買家其實相當「友善」。買方先付樓價的10%訂金，之後的5筆付款，每6個月支付售價的8%，換言之，兩年半之後，共付入價的50%。到2025年3月，才支付所有餘額。另外，長實亦為買方提供項目售價的50%（即103.8億元）、為期兩年的貸款。
買方華瑞資本是一家新加坡MFO（聯合家族辦公室），即聯合多個有錢家族組成的聯合投資公司。截至去年10月，華瑞資本管理的資產總值共468億港元。如今波老道物業撻訂收場，長實在通告內未有提及是否會追討差價。
在去年物業成交的時候，市場上有各種過度解讀，例如說新加坡資金看好香港前景等等。其實，看項目的交易結構，華瑞資本用10%的首期買這個項目，當時正是內地疫情秋季爆發的時候。華瑞資本似乎是在賭疫情很快會過去，內地和香港將取消抗疫政策，恢復兩地通關。如今大半年過去，通關的確實現了，但未見內地豪客來港大手掃豪宅，樓市未見反彈，豪宅市道仍然低迷。如果華瑞資本買入的波老道21號項目升值一成，又能夠出售的話，投入21億的回報就是100%。如今斬纜，當然是不看好樓市的走勢，惟有止蝕21億退場，以免深度入肉，這舖賭輸下舖賭過。
講到睇好或睇淡香港樓市，長實最近的動作，更值得關注。長實於2020年底，向政府申請計劃將馬鞍山海澄軒海景酒店改成純住宅用途。屋宇署最近批准改建，之後會進入補地價的程序。海澄軒酒店涉及的單位數量共772個，總樓面面積4.5萬平方米。長實3年前申請改用途，當然是認為香港優質住宅地皮難求。如今3年後疫情已過，兩地回復通關，酒店的經營市道改善，住宅樓價則略為低迷。
有人問，長實這樣做是否看好後市呢？我認為關鍵看補多少地價。政府想增加住宅物業供應，因此會加快批准將酒店改成住宅。在現時酒店的估值回升，而住宅估值回落的情況下，若盡快完成補地價的話，長實需要付出的金額理應可以較少。
所以，看發展商睇好或睇淡樓市，要看的是發展商補地價時有多爽快。如果發展商看淡後市，就會企硬，與政府的談判就會拖長。反之，就會快速補地價。
香港的樓市有起有落，如今正值利息高企、樓市週期向下的時候，不過，現時樓價回落的幅度仍然有限。樓市未來的走勢，與發展商看好看淡的關係不大，與美國的利息週期的關係更大。
盧永雄
近日中港股市在中央出招後大幅上升，交投氣氛熾熱。就在9月24日中國政府連放經濟金融大招之後一兩日，我在一個公開場合遇到一位財經老總，大家議論阿爺出招「得唔得」。財經老總話，「最緊要這些招數是否真的能令外資有信心。」我對此不敢苟同，就回應說:「只要個巿升，外資就有信心。」
資金從來跟紅頂白，巿好的時候就買，巿差的時候就沽，大行的分析報告以至財經分析員亦皆如此。所以說要爭取外資信心，沒有抓到重點，只要大巿繼續升，他們的信心自然會返回來。其後幾日市場的發展果真如此，港股從8月的低位17000點樓下，急速飆升至22000點樓上，港股出現破紀錄的單日5000億成交，之前一直睇淡港股的外資突然轉軚，個個都走來唱好。
美國彭博社表示，中國用了短短8日的時間，就重奪過去10個月失去的新興市場主導地位，8日之內，中港股市市值就飆升了3.2萬億美元（約25萬億港元），令到中國在新興市場股指中的權重大幅上升。
有人話股巿向好散戶入市，其實散戶入巿又怎能做出單日5000億的成交紀錄呢？這種高成交當然是外來資金流入所致，特別是沽空了港股的外資，亦都要急急斬倉回補。彭博社引述一份巿場分析公司S3 Partners的一份報告指出，在中國股市受政策推動而大幅上漲，做空美國上市中國概念股的交易者，在此波行情中損失約69億美元。
對這一次內地和香港股市反撲，我有幾點分析:
第一，不要按人家牌面邏輯行事。以美國為首的西方國家，過去大力唱淡中港經濟，唱衰香港股市。美國總統特朗普任內，已講明要搞死香港股巿。拜登政府亦都繼續發表一些唱衰香港的言論，例如早前又再發布所謂更新版的「香港商業警告」，大肆抺黑《香港國安法》，唱衰香港的營商環境，這就造出所謂「外資對香港沒有信心」的印象。問題是外資即使對香港信心無損，但亦不敢公開說，例如美國商會曾經對香港作一些正面評價，他們負責人回到美國後就立即被召到國會解畫。
所以如果跟從美國的邏輯思維，就會提出要討好外資的意見，例如前運輸局局長張炳良就表示，外國商界憂慮香港一國兩制不再，香港要重建國際形象，就要策略性地尋找「關鍵點」，扭轉對方的偏見，例如特區政府應鼓勵某些團體舉行集會，以證明香港的集會自由不變。其實這些嘗試討好美國的行為，並無作用，因為美國的真正動機是要借香港打壓中國，遏制中國崛興。香港搞多兩個建制派集會，不見得美國政府會改變對香港的態度，所以根本不需要按人家牌面邏輯來行事，關鍵反而是要做好自己。只要國家的救巿措施發揮實效，只要國家持續出招，經濟環境不斷改善，股市持續向好，跟紅頂白的外資自然就會有信心。
第二，日股真的比港股好？美國唱衰香港，但是很多基金都要做全球資產配置，以分散風險，部份資金要投資亞太地區。這樣美國就唱好日本、印度等地股巿，叫基金沽港股沽中個概念股，最好轉買日本股。以股巿點數計，過去港股長期領先日股，在2020年3月的時候，即特朗普政府後段，日經指數只有16500點，港股恆指有23000點。但到2021年年頭，拜登政府上任後，日股和港股走勢開始交差逆轉，日股越升越有，港股越跌越低，即使近日日股回軟，港股上升，日股仍然有近38000點，港股亦只有22000點，日股大幅反超港股。
日股近年走勢如此強勁，日本上市公司賺錢多過中港公司很多嗎? 如果你細心看看日本和香港股巿的基本面，就知道這個講法有多荒謬。日股以現價計，以今年指數成份股估計盈利計的動態市盈率為22.2倍，而港股今年動態巿盈率為9.8倍，即是日股比港股貴127%。計股價相當盈利的倍數，是最公允的橙與橙比較方式，日股非常貴。
股價貴、高盈率高，通常是增長高。那麼日本真有高增長嗎? 有人說日本經濟很好，所以股巿值得投資，真的嗎? 日本今年上半年GDP同比下跌0.9%，即時下半年有改善，估計今年GDP增長率只有0.2%。港股以內地公司佔大多數，中國今年上半年GDP同比增長5%，今年全年估計也能做到這個增長率。日本通脹率3%，大幅侵蝕了增長，而且已經開始加息；中國通脹率指有0.6%，而且開始放水。到底睇好日本而睇淡中國的理據在哪裏呢？日股這麼貴，港股這麼便宜，為何美國叫人沽港股買日股呢？
第三，沽到凸要補倉。其實港股這波升勢這麼急，但回吐這麼少，不是一個正常股市反彈的走勢，這就讓我想起1998年的股巿。當時在亞洲金融風暴，美資對沖基金大幅做空港股，恒指跌至5800點，其後港府入市，開始時沒有人相信，覺得政府無法托起個巿，最終對沖基金鍛羽而歸，港股重新反彈至之前高位的17000點。下跌不正常，反彈亦不正常。正常不應該跌這麼多，反彈亦不應該彈那麼多，只因為外資沽貨實在沽得太乾，所以其後的反彈才會如此暴烈。
其實今次港股的反彈，亦有七成1998年市況的味道，之前外資聽美國政府話沽得太狠，甚至跟手做空，現在回頭一看，手持了日本的貴貨，放棄了在香港上巿的中國平貨，惟有急急換馬。
結論是，在中美地緣政治的劇鬥之下，香港成為攻擊中國的一個軟肋。但物極必反，否極泰來，唱得太衰，沽得太低，總有翻轉過來的一日。未來內地和港股市不會一帆風順，仍然風高浪急，但無論如何，只要基本因素持續改善，股巿固有的投資價值，可以逐步反映出來。
盧永雄
