市區重建局行政總監韋志成在網上撰文表示，市建局在推進市區更新的過程中，需要考慮舊區重建項目的特質，例如區內缺乏公共社區設施、停車位及交通堵塞等問題，作整全規劃以照顧舊區更新的獨特需要。
市建局行政總監韋志成。市建局網站圖片
韋志成表示，市建局在推出九龍城啟德道／沙浦道發展計劃（沙浦道項目）招標前，已預料到由於要保留項目地盤內的新建樓宇，地盤形狀比較難於剪裁，加上需興建社區幼兒中心、多層地下廣場、地庫停車場和涉及相關封路調整沙浦道走線等，增加項目的複雜性及發展成本，因此發展商的競投意欲未必太高，市建局有可能需要自行發展該項目。
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市建局行政總監韋志成。市建局網站圖片
韋志成網址圖片
市建局 市區重建局
旺角山東街 / 地士道街發展計劃明年推出。市建局圖片
沙浦道項目規劃構想圖。韋志成網誌
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儘管如此，市建局團隊在今年8月項目招標前，仍盡力提升項目的吸引力，主動優化對合資格發展商及財團的篩選準則，又修訂招標條款，務求項目能順利批出。然而，在9月截收標書時，只有一家發展商入標，發展商更提出與招標條款有差異的額外條款。而投標價亦遠低於市場估值下限，反映發展商對該項目的競標態度極為保守。
市建局 市區重建局
由市建局收回項目至今，已過了兩個月，香港樓市看似穩定下來。但面對經濟不穏和物業市場的新盤庫存量仍然處於高水平，發展商對投標的意欲仍然未回復積極；若市況持續不明朗，市建局未來推出招標的項目，有可能出現類似沙浦道項目的情形，不利市區更新的進程。
韋志成指出，為免舊區更新步伐受阻，市建局必需靈活變通，以應對經濟環境及樓市變化所帶來的挑戰。一方面，實行「動態管理」，因應市場情況調整招標步伐；另一方面，團隊再多走一步研究推出新措施，讓發展商在招標過程之前，更早了解將推出項目的資料和發展限制，以提升未來項目招標的成功率，盡早實現更新發展項目的規劃裨益，適時改善舊區整體環境，帶動週邊有機發展，令市區更新可持續、穩步推進。
旺角山東街 / 地士道街發展計劃明年推出。市建局圖片
韋志成介紹， 市建局的項目招標程序主要包括兩個階段，即（一）邀請發展商及財團提交合作發展意向書（邀請意向書階段）；及（二）邀請合資格的發展商及財團提交標書（招標階段）。
在邀請意向書時，市建局會在邀請文件公布項目的概括資料，包括項目發展參數及位置圖，並邀請有興趣的發展商及財團，在兩至三週內提交意向書，當中需包括財務資訊及項目發展經驗，以便市建局作審查，篩選合資格的發展商及財團，在招標階段邀請其參與投標。之後，市建局會在招標階段，在招標文件中才提供招標條款、詳細的項目設計及發展要求和技術細節等。一般而言，由項目招標至截標，發展商及財團約有一至兩個月時間，研究招標文件並進行技術和財務評估。換言之，以往無論是在邀請意向書階段或招標階段，市建局是以單向方式提供項目資料，而時間上亦相對進取。
在仔細檢視以往項目招標各個階段的工作後，市建局歸納出三個重點，第一，若進入招標程序才提供詳細的招標條款及項目資訊，發展商可能沒有足夠時間對項目，尤其是較複雜的技術細節作深入認識或了解，便須作出入標決定，影響標書獲批的成功機會。
第二，如發展商在收到標書後，才了解到項目及招標條款的複雜性，而考慮合組財團入標競投，他們未必有充足時間籌組或調整組合。第三，如發展商對招標條款有值得考慮的建議，但又涉及額外審批情況，市建局基於公平原則，可能需要重新招標，無可避免會影響項目原定的進程。若市建局能及早知悉及了解發展商的想法，可在招標前就條款作合理、合適的調整及優化，平均風險承擔，以進一步提升發展商參與競投項目的興趣；亦可減少在進行招標程序時，需要修訂招標條款或重新招標的機會。
沙浦道項目規劃構想圖。韋志成網誌
市建局團隊在與發展商恆常溝通中，得悉發展商亦希望及早獲得重建項目的資訊。因此，市建局除了進行上述的「動態管理」，不時檢討項目推進的時間表，審視市場情況，等待合適的時機推出項目招標外，亦將在2025年1月開始，推出全新的「項目發展促進服務」（「促進服務」），在新的項目進行招標前，以雙向方式，從增加項目資訊透明度及加強溝通著手，以針對以上三點，增加招標成功率。
「促進服務」旨在於展開招標程序前，提升項目資訊的透明度，讓發展商有更多時間為日後提交標書作準備。此服務只會在該項目招標前提供，一旦進入招標程序便會停止，完全獨立於既定的招標程序。
市建局計劃於今個財政年度推出旺角山東街／地士道街發展計劃（山東街項目），並以此項目作為促進服務的試點，邀請發展商參加促進服務。參加促進服務的發展商可透過專屬平台下載山東街項目的資訊，包括發展參數、地契條款、規劃及設計要求等。市建局亦會在平台上發出問卷，收集發展商對項目的意見，例如對發展參數、興建公共設施及財務安排的意見等。
為了加強與發展商溝通，促進服務亦設有專屬熱線及電郵，獨立收集及聽取發展商各自的意見。如有需要，團隊更可安排個別面談及會議，解答有關項目的問題。市建局相信，促進服務能加深發展商對項目的認識及了解，增加發展商對項目入標的信心，創造「雙贏」局面。
市建局已在12月中，向多家發展商發出參與促進服務的邀請函；有意參加的發展商登記後，將可在明年1至2月使用促進服務。市建局會就促進服務中所收集到的意見進行分析，作為優化項目及招標條款的基礎。是次推出促進服務的經驗，將用作市建局日後在更大型的項目推行此服務的參考，尤其是一些牽涉提供較多公共設施及空間的大型項目。
韋志成指出，市區更新涉及龐大的資源，市建局既不能長期只依賴市場融資推行市區更新工作，也不可能獨力承擔所有市區更新的工作；因此，市建局靈活變通，採取主動，研究推出創新的服務，以鼓勵發展商積極參與項目投標。舊區更新其中的一個目標，是透過重建項目補充舊區所缺乏的社區設施和改善交通，但這會增加項目的發展成本。
在當前的市場環境下，市建局需要適時優先考慮市場對項目的關注點，使市區更新的步伐在不同的經濟環境中，仍能有序前進。市建局會繼續盡力平衡持份者的需要，尋求「多贏」的方案，推動各界攜手合力，令市區更新能行穩致遠。
