中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出,2024年底公營房屋銀主盤存量69個,較2023年底的60個上升15%,而2024年底私人住宅存量191個,按年微跌3.0%。因為公營房屋銀主盤存量增加,所以推動整體住宅存量微升,由2023年底的257個上升至2024年底的260個。〈詳見附表1〉
按季方面,截止2024年12月,住宅銀主盤存量共260個,比上季的249個增加11個或4.4%,數字連升3季,並連續6季處於二百宗以上高水平。公私營住宅存量均上升,公營房屋增幅明顯較私人住宅高。公營房屋存量69個,按季增加9個或15%,而私人住宅存量191個,按季僅輕微增加2個或1.1%。利率持續回落,加上傳統新春後季節性旺市來臨,相信市場買賣增多有助銀主盤的消耗,估計首季存量將略有下調。
私人住宅按銀主放盤價劃分,第4季價值2,000萬或以下新增銀主盤升幅均超過四成半,其中1,000至2,000萬增幅高達1.07倍。而2,000萬以上新增銀主盤升幅最小,錄45%。在新增數量大於售出量下,1,000至2,000萬銀主盤存量明顯增加29%。不過,700至1,000萬及2,000萬以上銀主盤售出量不俗,致存量分別下跌14%及10%。
分區而言,第4季只有港島區私人住宅銀主盤存量錄得下跌,同期九龍及新界區均上升。港島區存量35個,按季減少22%。港島各價值類別銀主盤售出量均能夠抵消或高於新增數量,所以存量沒有增加。其中700至1,000萬新增數量增幅達1.33倍,但售出量等同增幅,故存量持平。500萬或以下新增升幅錄23%,因售出量大幅高於新增量,致存量下跌27%。
九龍區私人住宅銀主盤存量57個,按季上升10%。九龍不同價值新增銀主盤全部錄得升幅,升幅最多是500至700萬,增幅達2.25倍,惟售出量遜色,致存量急升1.50倍。700至1,000萬新增銀主盤增幅最小,錄50%,期內售出量高於新增數量,所以存量大減38%,是唯一存量錄得跌幅的類別。
新界區私人住宅銀主盤存量99個,按季上升8%。新界1,000至2,000萬新增銀主盤增幅超過一倍,錄1.33倍,售出量追不上新增量,故存量明顯上升67%。2,000萬以上未有新增銀主盤,而期內售出1宗,故存量減少25%。
2024年第4季2,000萬以上的私人住宅銀主盤售出個案共11宗,九龍佔6宗,港島4宗,新界1宗。主要為實用面積1,000呎以上的大型單位,有6宗上手買入為一手。當中4宗的成交價低於業主買入價,蝕幅介乎6%到46%不等,有6宗的成交價高於業主買入價,賺幅介乎41%到2.01倍不等。蝕幅最大是九龍塘珏堡低層複式H室,實用面積1,615呎,原業主於2012年以3,543萬元買入,其後銀主以2,200萬元放盤,最終成交價僅1,900萬元,帳面蝕讓46%。賺幅最大是灣仔星域軒1座高層C室,實用面積827呎,原業主於2000年以823萬元買入,其後銀主以2,880萬元放盤,最終成交價2,480萬元,帳面賺2.01倍。