萬科可成為投機之選

最近傳出中央高層集中力量支持樓市，將陸續有政策出台，內房股近期反彈理想，其中一隻值得留意的是萬科(02202)。

呢一趟內房股出事，風波影響範圍之廣，超越外界原來的估計，本來市場預計可在國企和民企內房股之間劃線，民企內房受壓力極大，但國企內房由於有阿爺支持，可以免疫，但後來萬科出現財務危機，令人大感意外，萬科是深圳國資委旗下的公司，大股東深圳地鐵，是深圳國資委直接管轄的國有企業，2017年深圳地鐵斥約663.7億元人民幣，向華潤集團及恒大收購萬科股份，成為萬科第一大股東，市場資料顯示，深鐵現持有萬科27.4%股份。

有地方的國企背景，但今年年初開始傳出萬科資金緊張，未能如期找供應商的數，萬科股價及債價隨即急跌，搞出一場危機，到4月初萬科公布業績，去年全年收入4657.39億元人民幣，按年跌7.6%，淨利潤121.63億元，按年跌46.4%。呢種業績本在市場預料之內，但萬科首次不派末期息。集團表示經過深入考慮，目前產業正經歷深度調整，經過綜合考量，2023年度公司不發放股息，不送紅股，也不進行資本公積金轉增股本。可見萬科要集中資源，解決資金周轉的問題。

去年萬科實現銷售額3761.2億元人民幣，按年跌9.8%，規模仍維持在產業第二，但今年銷售數據錄得大幅倒退，根據最新公布的銷售數據，4月份合約銷售面積164.3萬平方米，較2023年同期的206.3萬平方米減少19.9%，合約銷售金額人民幣208.9億元，較2023年同期的334.7億元，減少37.6%。

2024年1月至 4月份累計合約銷售面積555.4萬平方米，較去年同期的832萬平方米減33.3%，合約銷售金額人民幣788.7億元，較去年同期的1348.6億元，減41.5%。

受財務狀況困擾，萬科售樓也有點壓力，最近與一位內房CEO交談，我和他看法相似，覺得內房股最壞情況應該過去，但好的情況尚未到來，主要是國家挺內房態度明顯，但市場信心仍未恢復，所以當售樓緩慢，內房企業資金周轉就很容易出現問題，不過他認為，像萬科這種有國家資本背景，管理層不會讓公司垮掉，縱然遇上困難，應可以捱得過去。

萬科企業一年圖。

萬科52周高位是11.46元，最低見過3.63元，周四收5.73元，今日大幅反彈十多個百分點，萬科可以是一種投機的選擇，不過始終內房風險仍未排除，不要真的以為萬科一定不會出事，但從投機角度考慮，萬科又有一定的入場價值，可以小注怡情，待回吐較多時吸納，搏未來仍可反覆向上。

(陸羽仁《金融High Tea》專欄，逢周一至五，在「石榴台」獨家發布，歡迎您訂閲石榴台收睇)

陸羽仁

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內地房市疲弱，彭博引述知情人士表示，中國政府正考慮進一步放寬一線城市的住房限購措施。

知情人士稱，監管機構正討論在北京、上海等一線城市放鬆購房的相關戶籍限制。監管部門也考慮在因城施策前提下，允許不再區分首套房和二套房。這些改變意味非本地居民在一線城市購房的需求可能得到提振，而購買二套房時購房者或將享受更低的首付款比例和貸款利率。知情人士表示，由於方案仍在討論之中，可能還會有變化。

今年5月，杭州正式加入取消限購之列，當時已有評論話，杭州放開限購，為後續以北京、上海、廣州及深圳等一線城市限購政策的進一步放開，甚至是全面放開打開了想像空間。

內地房市的問題不是一時三刻可以解決，但除了取消限購外，美國減息令中國大大增加減息的想像空間，也有利內房股反彈。有網友問有什麼內房股值得留意?我話內房股風險仍高，特別是民企唔好掂，而國企當中，中國海外(0688)業績和派息較穩，可以留意。

中國海外一年圖。

中國海外8月底公佈2024年中期業績，期内集團收入為869億元人民幣，公司股東應佔溢利為103億元，同比跌23.5%，核心股東應佔溢利為106億元，較去年同期下降23%。中期股息每股0.30港元，去年同期派息0.35港元，同比減14%，派息減幅比同純利減幅少，顯示集團盡力保持派息。

內地樓市疲軟，中海外持續擴大市場份額。2024年上半年，集團實現合約銷額1484億元，按公司權益計銷售額居行業第一，持續跑贏同行。整體市場佔有率達到3.2%，較2023年末提升0.5個百分點。

期内集團繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢。於今年6月30日，集團總借貸為2556億元，淨借貸比率為38.7%。集團持有銀行結餘及現金為1002億元，經營性現金流繼續為正。

中海外在一線重點市場市佔率領先。2024年上半年，公司在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現銷售合約額744億元，佔公司總銷售合約額的63%。若真是放開一線城市限購，中海外受惠較大。

按中海外上半年純利下跌幅度計，現價動態市盈率5.2倍，其實它在這種市道還保持盈利難能可貴，計及中期息略減，動態息率5.9厘。近期回落未跌穿3月時造出的一年低位10.1元，周四收11.48元，可候回吐吸納。目標是重回一年高位16.7元。