物業發展收益一直佔港鐵(00066)盈利相當比例，也一直是港鐵發展鐵路基建的主要財政資源，物業發展收益未來數年預期大為減少，加上票價受制票價調整機制，今年票價將會凍結。面對北部都會區投資期開始，如何籌措資金作前期發展，是港鐵現階段要解決的問題。
港鐵2025年度有5樓盤可入帳，往後2026年至2031年一共只有7個樓盤。未來的物業發展利潤，估計與2024年度的102.35億元（佔股東應佔淨利潤的64.89%）相差甚大。而資本投資方面，鐵路項目包括東涌綫延綫及小蠔灣站（預算造價307億）、屯門南延線（預算造價182億）、北部都會區範圍内已動工的古洞站（預算造價108億元）、洪水橋站（預算造價83億元）及未動工的北環綫，再計及 2023 至 2027年間更新及保養維修現有鐵路設備的650億元，港鐵估計未來須投入的資本投資超過1650億元，投資銀行高盛稱，北環綫早前預計的造價為585億元，是根據2015年價格水平估計，因此實際投入可能更大。
如何集資成為市場焦點，行政總裁金澤培在記者會上表示暫不考慮出售資產（例如商場），或股東注資。對於未來龐大投資的具體方案，管理層當然留有一手，但發債一途亦是非常合理的選項。
看剛公布的2024年度業績，物業發展以外其他多項收益也有增長，包括香港客運服務（包括車務和車站商務）、物業租賃及管理、應佔聯營公司（中國鐵路業務及八達通）均有增加，增幅最顯著的是中國內地與國際業務、物業租賃及管理附屬公司一項。
不計物業發展利潤 總經常EBIT升逾24%
事實上，不計物業發展利潤，2024年度總經常EBIT息稅前盈利100.78億元，按年升24.1%，其中中國內地及國際鐵路業務EBIT為12.23億元，按年升133.4%，佔總經常EBIT息稅前盈利12.14%。
港鐵參與營運的深圳地鐵13號綫一期首通段於2024年年底通車
內地和國際業務增長頗為可觀，2024年深圳地鐵13號綫一期首通段開通，北京地鐵17號綫餘下路段施工之中，天津北運河站商場結構建造工程2024年12月竣工。港鐵已跟成都軌道交通集團附屬公司成立合營公司，研究發展車站商務和相關業務。
國際方面，澳洲悉尼地鐵M1地鐵西北及班克斯敦綫跨越悉尼港的城市段開通，墨爾本都市鐵路服務(MTM)經營權延長至2027年11月。投資銀行高盛稱，內地及國際業務EBIT大升，主要由於瑞典斯德哥爾摩鐵路虧損減少，及英國業務表現改善。
港鐵在澳洲悉尼及墨爾本均經營鐵路。港鐵官網
金澤培在月初業績記者會上說，內地和國際業務穩步增長，公司繼續推展成都的車站商務，並將車站商務業務拓展至鄭州，集團將探索中國內地、海外鐵路，以及鐵路交通為導向發展(TOD) 的項目機會。
香港方面，車務營運由於票價加幅受限，難以大賺，車站商務保持平穩，零售租金收入36.16億元，按年增加5.5%，廣告收入10.21億元，按年增4.1%，2024年度續租及新訂租金跌幅9.8%，高於2023年度的6.9%跌幅，反映香港地產及零售市道的低迷。不過2024年港鐵物業平均出租率約為99%，高於2023年度的97.3%，可部份抵銷新訂租金的跌幅。
內地及海外業務、車站商務甚至車務營運的收益，雖然難以抵銷物業發展業務收益的減少，卻提供了穩定的現金流，有利港鐵日後為北都項目發債融資。
黃國英資產管理創辦人黃國英認為，港鐵來自鐵路和售樓以外的收入，與環球其他鐵路公司比較已不算低，若發債，現在美國10年長債息率4 厘多，港鐵發債息率須高於這水平，發債增加，利息支出會增加，投資現金流減少，若港鐵經常性業務維持穩定，影響就不大，派息也可維持，以港鐵的背景和情況，負債比率50%仍然可接受。
核心業務收益穩定抵銷新訂租金下跌
投資銀行料港鐵核心業務維持穩定，滙豐證券認為，港鐵主要業務 – 車務及租賃有改善迹象，過境乘客增加，及本地交通流量持續復甦，將抵銷即將到來的站內商務和商場新訂租金減少的影響。股評人胡孟青表示，物業發展以外，港鐵核心業務表現穩定，車站內的商店「做到生意」，商務可維持穩定收入。
在港鐵商場開店已接近 20 年的太興集團(06811)，認為在港鐵商場經營店鋪較容易，集團現時在港鐵商場共有27家鋪，分別是不同品牌，旗下的敏華冰廳，大圍站上蓋的圍方開幕時，已在商場內開店。
太興集團物業拓展及項目統籌高級總監葉志輝。巴士的報記者攝
太興物業拓展及項目統籌部高級總監葉志輝接受本網訪問時表示，圍方的敏華生意非常好，在各敏華分店的前列，圍方在港鐵站上蓋，在兩條鐵路線交匯，除吸引上班族外，也吸引其他類別顧客。
與街鋪比較，在港鐵商場開店，不確定因素少，街鋪受周圍環境影響大，例如難以控制旁邊是甚麼店，是否同類業務以至競爭激烈，但港鐵商場有規劃，設計商戶組合，有不同類型的零售和餐飲店鋪，建構整全的消費空間，此外商場由有經驗的團隊營運，有物業管理團隊幫助商戶有效營商，也經常在商場內辦活動，刺激人流。另一方面港鐵也利用手機應用程式，推動電子消費等，方便顧客，也幫助商戶。
他說，疫情期間，商場也嚴格執行衛生防疫措施，控制人流，讓市民安心逛商場，令租戶營運更有效率。
租戶認為港鐵商場租戶組合經過規劃，設計不同店鋪組合，避免惡性競爭，圖為圍方。巴士的報記者攝
浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示，港鐵有一項優勢，就是有很強勁的現金流，因為集團旗下有很多貴重物業，每月有穩定租金收入，成為集團很好的支撐，即使借貸，利息會比沒有穩定現金流的公司低，穩定租金收入最低限度可支持償還利息，讓集團有能力支持到新項目完成，有回報的時候，就可償還本金。
香港以往也曾出現過地產低潮，如97、98年金融風暴、2003年沙士，當時地產市道遠較現在差，新冠疫情期間樓市也低迷，只是資本開支或不如現在大，而港鐵最後也渡過低潮，現時的情況，麥萃才表示，挑戰一定有，但北部都會區是新區，政府提出將有250萬人居住，所以將來是有收益的，問題是前期投入要處理，而港鐵有穩定現金流，應付現在的挑戰就有優勢。
股評人胡孟青認為，現在利率已停止向上，有回落可能，樓市也離底不遠。樓市回穩，有助舒緩港鐵資金壓力。
