港股市况悶局未破，但新股市場卻未受影響，受中國隱形矯治服務商時代天使(06699)認購反應火熱帶動，錄得超額認購逾2000倍，吸引近80萬人認購，氣氛熾熱。接下來還有多隻焦點新股登場準備招股，投資者可繼續尋寶。目前通過了港交所聆訊並進入招股日程的新股，除了有國內火紅的茶飲股奈雪的茶(02150)，還有由中駿集團(01966)分拆的中駿商管(00606)，越秀地産(00123)分拆的越秀服務(06626)及已於納斯達克上巿的和黃醫藥(00013)等。多隻新股在眼前，投資者該如何選擇？有專家建議，參考時代天使的例子，相信奈雪的茶屆時也很難中簽，建議抽物管股更佳，相信物管股中長線會繼續受市場追捧。

捲土重來的內地壓力設備製造商森松國際(02155)原訂於今年3月上市，後來在公開招股後方才公布因爲需要更多時間回應監管機構的查詢而擱置上市，上周再次招股，上周五(18日)亦已經截止。公司計劃在本月28日掛牌。雖然森松今次招股價範圍較3月份時「便宜」（3月份的招股價範圍下限2.48元，變成今次的招股價上限），但專家建議「便宜莫貪」，因爲投資者一般對這類捲土重來的新股存有戒心。

目前最少仍有四隻新股正在招股。今輪新股市場焦點之一包括，中國高端現制茶飲連鎖品牌奈雪的茶。招股文件顯示，按2020年零售消費總值計，奈雪的茶為中國高端現制茶飲店市場中第二大茶飲店品牌，市場份額18.9%。直到去年底，公司共有491間分店，覆蓋中國66個城市，於香港亦有一間分店。

奈雪的茶近年開店步伐迅速，收支平衡及回本期快，成爲其中的關鍵之一。公司2019年開業的茶飲店投資回收期爲15.5個月，首次盈虧平衡期約爲4個月以內，而以今年3月底最新開設每間標準茶飲店的平均投資成本約180萬人民幣，公司亦在今明年開新店的投資成本計劃中，將2021年度估計每間平均投資成本定爲185萬人民幣，繼續其快速開新店換取增長的故事。不過，由於過往不斷擴大業務規模及茶飲店網絡等，奈雪的茶曾連續虧蝕兩年，直到去年才扭虧爲盈。

茶飲業近年迅速冒起，但如果投資者對茶飲股的前景及概念仍抱懷疑態度，業務穩定以至「盈利能見度高」的商管股也是一個不錯的選擇。特別今年港股市場的商管股，都有着不錯的股價表現，例如華潤萬象生活(01209)股價短短上巿將近7個月以來累計已彈升超過1倍，有更長往績的寶龍商業(09909)同期至今亦都有累計逾25%升幅（而此升幅更是建基於該股股價去年累計已升超過1倍的基礎上再往上升的步伐）；市盈率也同步膨脹，兩者現價巿盈率都分別達到約110倍及49倍，位居整體物管股的前列。

市場願意給予較高估值，商管股自有過人之處，其中一項優勢就是毛利率較高。綜合招股書資料，中駿商管近年毛利率也穩步向上，整體毛利率由2019年的37%，增至去年的44.3%，單計商業部份毛利率更由2019年的51.3%，增至去年的近60%，遠高於物業服務百强企業平均毛利率24.5%。

隨着未來商管項目進一步增加，相信毛利率仍有想像空間。截至去年底，中駿商管擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建築面積約爲16.2百萬平方米及總簽約建築面積約爲36.6百萬平方米；而商業物業管理及運營服務佔收入達到46.3%，公司亦預計此比重將繼續上升。

近年毛利率持續向上，很大程度由毛利率去年高達68.6%的開業前管理服務業務分部快速增長帶動。公司於2019年開始購物商場的開業前管理服務，隨母公司中駿集團開發中或規劃中的商業項目數量增加，對開業前管理服務的需求亦有所提高，對整體收入及毛利的貢獻值得期待。

另一物管股越秀服務亦正在招股，招股價介乎4.88至6.52港元，每手500股入場費約3292港元，已於今日(21日)截止，本月28日上市。其招股文件顯示，公司去年底總在管面積爲32.6百萬平方米，在管物業數量爲215個，去年包括住宅物業、公建物業及工業園在內的物管佔收入比例約72.1%，同期商業物管佔收入比重約27.9%，去年整體毛利率爲34.5%。

而且兩者同樣吸引到知名投資者擔任基石投資者，前者中駿商管有包括安踏體育(02020)副主席兼執行董事丁世家以信托公司和盛海外、恒安國際(01044)執行董事許清流全資擁有的King Terrace Limited、九牧王投資部主管林婉瑩及近年於大中華巿場採取基本、由下而上的價值投資策略的TX Capital擔任基石投資者；後者越秀服務則有新華人壽(01336)海外投資平台新華資産管理、金蝶(00268)、商湯科技等坐陣。可見商管股本身具備一定的叫座力。

光大新鴻基高級副總裁及財富管理策略師溫傑表示，壓力設備行業增長的想像空間較少，比較平穩，參考近期新股市場的表現，資金都較偏好增長及想像空間大的股份，如偏愛增長型的科濟藥業(02171)多於中國優然牧業集團(09858)，比較之下森松會比較吃虧。在一眾新股中，他會較偏好奈雪的茶，指公司非通用會計準則（Non-GAAP）計算下還有盈利，而且擴張速度快，有網紅概念受年輕消費者喜愛，增長較吸引，會較爲值博。

相比起大熱的奈雪的茶，香港股票分析師協會副主席郭思治都認爲，物管股更值得申購。他以時代天使爲例，一手入場要超過3萬港元，更要認購2000多萬港元才能穩中一手，而且非每一隻新股都能達到同樣升幅。考慮到目前大市成交稱不上暢旺，他建議投資者視乎自身情况用現金抽物管新股，物管股首日一般雖少見爆炸性表現，但可作中期部署。

他解釋，物管股現金流强，管理費收入穩定，例如中駿商管受母企中駿集團穩定項目發展推進支持下，業務不受經濟周期所影響。今年整個板塊表現不錯，也都利好物管新股表現。再者，考慮到港股近期市况偏向反覆，資金反應會較保守及更注重派息。面對新經濟股派息保守，在淡靜市况中除了派息股會相對受追捧，相信現金流强、具備盈利能力且業務穩定的物管股也會繼續吸引資金。

作者：腓力、凱琳 │ 編輯：雷善策




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