近排好多人傳言跑道區係政府多次改劃後已變為純住宅區，缺乏商業元素，令CBD2概念已死。事實又係唔係呢？
以上說法其實只講啱一半。的而且確，跑道區嘅商業樓面經過近10年嘅多次改劃而大幅減少。最初跑道區前排嘅規劃有六幅商業用地，主要作酒店用途，以輔助郵輪碼頭發展成為旅遊中心。但後來政府為咗增加住宅供應，將六幅商業用地大幅減至三幅（4C4，4C5，4B5），其餘均改劃為住宅。而最近2021年，政府再度提出希望將跑道餘下三幅商業用地都改劃做住宅。慶幸嘅係，城規會係今年6月反對了政府部份嘅改劃方案，要求保留前排嘅4C4及4C5作酒店及商業用途以配合郵輪碼頭。
但其實跑道嘅潛在商業樓面並唔止上述兩塊商業用地，係郵輪碼頭旁邊嘅4D2用地一直都規劃作旅遊中樞（圖一），當中除咗指定需有一定樓面作旅遊休閒設施外，更規劃了大型商場零售、酒店、寫字樓等配套，詳細嘅規劃資料可參考政府起動九龍東辦事處嘅簡報（看參考資料）。另外，跑道所有前排及部份後排住宅嘅基座亦設有商業樓面作零售食肆之用（圖二），以配合維港海濱走廊嘅旅遊發展。而已開幕多年嘅郵輪碼頭亦設有零售及食肆等嘅商業樓面。
圖一：跑道尾的4D2規劃作大型旅遊及商業綜合體，面積約250萬呎
圖一：跑道尾的4D2規劃作大型旅遊及商業綜合體，面積約250萬呎
圖三總結咗上述多項商業樓面嘅規劃用途及面積。上述多個商業樓面嘅總面積約422萬平方呎，仲大過ICC+圓方嘅總樓面面積（約328萬平方呎），所以當所有商地順利落成後，跑道區絕對有資格成為另一個商業核心！但話雖如此，上述用地除咗住宅嘅零售樓面係已經落實並建造當中，其他三幅巨無霸商業地其實仍未招標。眾所周之，近年商業市道低迷，跑道嘅商業地試過多次流標，所以未來幾時會賣得出仍然係未知之數。加上4D2用地暫時被徵用作方倉防疫之用，相信短期內都無乜可能招標出售。
圖三：跑道區已規劃商業樓面總覽
慶幸嘅係，早前跑道九大發展商自組公司，銳意發展跑道配套。當跑道商業地再次招標時，發展商好可能會聯合重鎚出擊投地。否則若商業地再次不幸流標，定當大大打擊發展商嘅推盤銷情。所以幾時都話有危先至有機，跑道CBD2能否絕地反擊我地只好拭目以待。
參考資料：
啟德跑道末端發展的規劃及城市設計檢討： https://www.hfc.org.hk/filemanager/files/TFKT_20200903_ppt_item1.pdf
前跑道第4區內的私人發展公眾休憩空間： https://www.hfc.org.hk/filemanager/files/TFKT_20200409_ppt_item1.pdf
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