樓價自去年最高位回落至今累跌約18%，市場有些準買家或純粹食花生唱淡者，都期望或相信樓價會重蹈1997年亞洲金融風暴的覆轍；當時樓價確由高位，在一年半內挫達55%。之後在2008年金融海嘯期間，短短九個月也跌了約23%，那麼今次跌幅可否與97年及08年相提並論？
筆者的答案是否定的。首先分析1997年的形勢，當年樓市飽受亞洲金融風暴衝擊，但筆者認為更重要的一點是，當年入市的買家當中很多是炒家，亦有投資者，更加多的是利用槓桿借貸過度的買家，當樓價下跌時，第一批出貨的是炒家，炒家入市的目的是賺錢，無論住宅及工商舖都是商品，不會像用家對單位有家的感覺。至於投資者，對磚頭的感覺都是商品，持貨的時間可以比較長，最重要是回報率的計算。嚴格上用家影響比較輕微，只要在按揭供款方面負擔得起，始終是安樂窩，樓價上落只是數字遊戲。
可是，當年炒家瘋狂拋售，引發骨牌效應，投資者亦不會執輸行頭，大家的心態都好像走得快好世界，用家原本只要繼續還款給銀行，便不會構成太大問題。不過，當年的經濟實在太差，很多用家都被裁員或減薪，導致供樓出現困難，最終給銀行沒收單位，當年負資產及破產的數字就是這樣增加的。
今天的樓市，雖然連續四年都受到不同因素的影響，包括2019年的社運及之後連續三年的新冠疫情，香港的經濟變得一潭死水，移民潮亦令香港人才流失，更重要的是香港與內地不能通關。因為今天的香港，大部分的經濟貿易及機會，都很依賴內地市場；筆者認為，除非內地與香港長期不能通關，這樣的香港才有機會重蹈覆轍97年的形勢。
不過，內地已調整對新型冠狀病毒的戒備級別及應對方案，亦開始放寬防疫限制，種種跡象顯示，內地正計劃與香港重啟往還互動；這就好像2003年中國放寬自由行到香港的情況一樣。經過20年之後，香港更加倚賴中國內地，當真的通關後，香港積聚已久的經濟及樓市爆發力就會展現。
利嘉閣地產總裁 廖偉強
廖偉強
廖偉強
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **