最近針對劏房租務管制引起社會強烈反響, 生活在底層的市民面對劏房業主年年加租，水電收費高得極不合理非常氣憤, 怨聲載道。而劏房業主認為花了大成本間房, 租金應該隨市場變更, 反對設立租務管制。
劏房是指在一個住宅單位內再分間數間獨立的小單位出租，有的劏房有獨立廁所，有部分劏房無獨立廁所，需要與其他租客共用。劏房的實用居住面積在40-200呎左右，現時經濟下行情況下市場租金介乎1500-8000港幣，在經濟繁榮時租金曾經高見4500-12000港幣，非常誇張。劏房的誇張處更顯示在水電費，一個月的電費可以超過1000港幣，比一個普通4人家庭的電費還要高。
劏房戶租住劏房主要原因係收入低，在未能獲得政府安排入住公屋前需要租住在低收入下可以負擔得起的租金。而劏房的出現當然是基於需要，當業主發現劏房有利可圖時就順勢出現。舉個例子，經濟繁榮時，一個普通300呎實用實用的單位月租大約在13000 - 16000港幣，但是如果將單位分間成4間50-80呎實用的獨立單位，全部租出情況下，租金可以高達25000港幣一個月(假設2間50呎$5000x2=$10000, 2間80呎$7500x2=$15000)，每個月可以多$9000-$12000港幣收入，每年就係$108000至$144000港幣的額外收入。所以業主只要投資30萬港幣，3年便可回本，另外更重要的是4個小單位比一個完整單位更加容易出租(因為總價低，低收入人士可以負擔)，對於低收入人士來說，一個月$5000至$7500港幣的租金，比$13000-$16000的租金容易負擔，是以較低的租金額來妥協居住空間和環境上的不足。
綜上所述，無論劏房業主還是租客，雙方都是在經過利弊利益權衡後做出的交易決定，這便是市場調節。市場決定了劏房的數量與租金。而租務管制就是伸進市場一隻無形的手，干擾市場的決定。例如租務管制定了每間劏房每月最高的租金額，如果租金太高，那對於租戶無益，租務管制起不到幫助租客的作用。如果租金太低，業主未免麻煩，直接還原劏房單位，令市場的劏房單位數量下降，另外業主會設立更高的準則來選擇租客，而對於單位維修的投入也會大大降低。低收入人士就要選擇令其經濟壓力更重的完整單位，甚至有些沒有固定收入的低收入人士難以找到容身之所。
筆者認為租務管制某程度上是令劏房市場萎縮或者消滅劏房的最好手段，沒有業主或者投資者會做無謂的投資。相信劏房的業主們也在觀望租務管制的嚴格程度，是否有誘因繼續經營劏房。如果因為嚴厲的管制令劏房數量大幅下降，相信無論業主或者居住在劏房的低收入人士會雙輸。筆者認為有限度的管制或可令劏房市場更健康。例如管制每個劏房單位需要安裝獨立的水電錶，劏房戶跟錶直接繳費給水務署和電力公司，而水務署和電力公司需要配合。甚至政府可以通過水務署和電力公司補貼劏房戶水電費以降低其生活開支。這樣不但解決了劏房業主濫收費的問題，政府也可以通過補貼水電費令低收入人士可以獲得額外的補助。而劏房的租約管制可以設置為所有劏房租客有責任將其租約交由租務管制辦公室(下稱租管室)備案，當遇到遭遇逼遷或者合約期內無理加租，可以經由租務管制辦公室仲裁。業主則需要簽訂合約後向政府打釐印，確認合約的合法性。條例需要規定，劏房單位出租合約由出租單位擁有人準備以及簽訂，如若單位無合約出租，利益歸租客，可以容許無合約情況下的租霸行為，逼劏房單位擁有人有主動性與租客簽合約。這樣有了合約，租客可以憑合約在租管室備案保障自己不受業主不合理對待。同時，法例也要賦予業主在遇到租霸情況下，可以在1個月內收回單位，同時在經過租管室協調失敗後，通過租管室申請租客破產，並列入黑名單，公開供業主查閱，當再收到該等租客的合約後，租管室需要通知業主取消合約，以杜絕租霸的行為。至於租金管制，可以考慮設立最高加幅比例，此比例令大部分租客可以接受，而業主也不至於無利可圖，紛紛退出市場。然而這樣可以杜絕太過貪婪的業主。
希望以上淺見可以幫助業主和租客達致共贏。一方面租客可用預期內的租金水平租住一個可以負擔得起的單位，另一方面業主也可以通過租管杜絕租霸的行為，雙方都皆大歡喜。
薛良文 旅遊公司董事總經理
香港建設專業聯會理事
香港建設專業聯會
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