香港群策匯思副主席　陳志豪

土地市場吹淡風，今年公布招標結果的三幅大型地皮結果都出師不利，全部流標收場。繼赤柱環角道賣地表地皮和觀塘市中心第四及五發展區商業項目分別於1月及2月流標後，港鐵的小蠔灣第一期發展項目亦流標收場，難免為地產市場無疑添上陰霾。
 
小蠔灣發展項目是本港其中一個鐵路沿線新社區，計劃分4個階段興建逾2萬個公私營住宅單位，並設有商場、學校和海濱長廊等配套，港鐵為打響頭炮近月多番努力，包括把第一期的單位數目由本來約1400伙，兩度修訂至現時可建1200至1900伙，提高中標者設計時的彈性，又加強推廣讓各界認識該區，可是仍流標收場。流標的一般原因是發展商出價與政府心目中的要價相差太遠。小蠔灣項目截標之前，估值師之前的估值約39.4億至60億元，每平方呎樓面地價約3000至4570元，明顯是過高。
 
有份參與競投的會德豐地產主席梁志堅亦認為，近期接連有地皮流標，正好反映政府或招標機構的底價不夠「貼市」，批評他們「不了解行情」，建議他們要參考市價、並優化招標條件再推。
 
最近估值師的「不貼市」問題亦引起市場關注，近幾個月已先後有政府赤柱環角道豪宅地、市建局觀塘商業項目及今次港鐵小蠔灣項目相繼流標。這幾幅大型項目推出招標前一定有進行估值， 但均流標告終，可見入標發發展商看淡樓市前景，故投地時出價審慎，但賣方估值師習慣用過去的數據釐定地皮底價，最終出現「不貼市」的估值，難怪有人笑言近日估價行偏地眼鏡碎。
 
發展商每日都在市場賣「貨尾」，成交宗數及價錢均了然於心，自然不會「堅離地」，相反政府或批地機構的估值師，受很多官僚制度的規限，只能基於既有的確實數據作推論，在市場變化較為迅速的時間下，自然難以做到最「貼士」。
 
物業估值若不貼市，影響所及，除賣地接連出現流標外，發展商持有的投資物業亦受影響。有如銅鑼灣大地主希慎及本地高檔商場之王九倉先後因投資物業重估錄得虧損增加而發出盈警。一衆地產股如新世界、信和、新鴻基、長實、恒基等將陸續公佈業績，這段時間會否有更多公司因物業重估的連鎖反應發出盈警、甚至影響業績，也引起市場密切注視。




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