管理創新拆牆鬆綁提速推動北都發展

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管理創新拆牆鬆綁提速推動北都發展

2025年03月31日 16:53 最後更新：17:15

持續智庫

上週有兩個交流會，在政府、業界和政界的積極參與下，為北部都會區的發展和規劃開創了新局面。無論是週三的立法會前廳交流會，還是週五大公報舉辦的「以國家戰略高度謀進北部都會區發展」研討會，提出的建設性意見都與持續智庫過去數月的政策倡議不謀而合。

創新管理架構、簡化審批流程、中央採購、按實補價和改革短期租約是這兩個會議提出的五項重要舉措，旨在為北部都會區等大型發展項目提速提效。發展局局長甯漢豪女士更鄭重提出，在推動發展的事情上，政府將由「監管者」的角色向「促進者」的思維轉變，為香港的土地發展拆牆鬆綁。

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立法會前廳交流會（資料來源：立法會秘書處）

（網絡圖片）北部都會區統籌辦事處

深圳前海（資料圖片）

劉國勳議員支持按實補價（網絡圖片）

北部都會區（網絡圖片）

創新管理架構

北部都會區將建設大規模的基建、住宅和商業項目，涉及多個部門的協調和運作，具有複雜性。繼《2022年施政報告》宣布後，當局成立了「北部都會區統籌辦事處」，統籌北都發展。不過，據代表新界北的立法會議員張欣宇和持續智庫的觀察，都認為「北都辦」現在只做統籌工作，缺乏能作統一決策的話事人和足夠的專業團隊，因此每一個程序仍然要遊走十多個政府部門，並未能有效提速推動發展，也未必能有效、迅速地處理北都發展的種種挑戰。因此，張議員建議當局應該大刀闊斧進行機制上的革新，例如，由司長級的官員坐鎮「北都辦」擔任行政上的實質領導，而非只在「北部都會區督導委員會」中遙控。他也建議賦予北都辦相關發展項目的審批權等，既節省政府人手，又減少工程延誤的可能性。

與北部都會區一河之隔的深圳前海也是產業先行的新開發區。當時，為加快區域發展，國家發改委賦予其副省級的行政定位和權力，使其在規劃和管理上享有極大的自主權，土地開發可以直接由地區的負責官員作及時的決策和審批，而無需再經各部門層層申報，大大加強了行政效率。這樣的管理改革，值得北都借鑑。

簡化審批流程

在過往的基建工程中，審批流程是最繁複的，幾乎佔據工程的三成時間，歷時經年。這種費時、高成本的程序或會令有興趣來香港發展的企業打退堂鼓。在立法會前廳交流會上，喜見發展局局長表示，當局正研究和推出多項精簡審批流程的措施，期望能鼓勵私人市場參與土地的開發和建設。做法是在今年內賦權業界自行認證，容許「認可專業人士」直接對相關項目進行審批，而無需經過政府部門的逐步審批流程。相關部門以抽查作為把關，亦能負起政府監督的責任。其實，香港一向在某些專業領域和行業協會中已經採取自行認證的做法，對提高效率和規範市場水準都有好處。

中央採購

發展局局長表示，在北都建設階段中，當局將就部分建造環節進行中央採購，為多個項目或部門提供所需的物資和設備，冀能提高採購效率、降低基建成本。不過當局也需進一步完善操作機制的規範，避免阻礙了市場的良性競爭。

按實補價

針對土地行政程序如何拆牆鬆綁，甯漢豪局長則表示當局會研究「按實補價」的概念，即指根據發展商不同發展周期的實際地價或土地用途的價值來補地價，而不是跟從過往做法，發展前期就要按照「最高發展價值」估算來補地價。也是代表新界北的立法會議員劉國勳認為，這種模式更靈活有彈性，令發展商在不同發展周期投資和發展，毋須一次過投放大筆資金，減輕初期的資金壓力，加速項目的啟動，有助北都的多元化產業發展。

改革短期租約

另一方面，劉國勳議員建議當局可以延長短期租約的年期。目前短期租約的期限為3-5年左右，無法支持發展商對產業作出長期規劃和發展。當局可參考現有的「特殊用途租契」形式，批出特長租約，例如10年至15年，令產業可確保發展年期的穩定性，計算投資及回報。通過「按實補價」和長期租約的配合，批地具備靈活性和穩定性的雙重保障，同時降低了門檻，相信可以吸引更多中小型發展商和企業參與北都建設，而不僅僅是大型地產商。

放寬土地用途

政府在土地政策和管理方面一向非常保守，以上的五個建議是十分難得的舉措。但是在土地用途的思維上，仍然將「住宅」、「工業」、「商業」、「政府、機構或社區設施」等用途分得一清二楚，甚至互相排斥。其實，在科技的助力下，環境條件不再是一成不變，土地用途可以變得更加靈活。因此，當局應藉此管理創新的契機，引進創新的規劃思維，將北部都會區作為多元化土地用途的新示範區，最大化地利用各分區內的土地資源。正如局長提到，研究讓發展地帶的鄉村屋宇進行商業活動或經營飲食、民宿；北都的其他區域也可以在科技的帶動下，釋放發展潛能。例如，利用「魚菜共生」的綠色科技，在工廈中發展都市休閒農業；或在建築物外種植「綠牆」，兼顧發展和環保，代替「圈地保育」的傳統模式。

相信在當局創新「破局」，和業界積極建言獻策之下，北部都會區定能拆牆鬆綁，為發展商提供更靈活的運作環境，吸引更多投資者和專業人士帶來資金和技術支持，把握時機快速發展。

持續智庫

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舉辦盛事攜手灣區打造國際遊艇中心

香港的海灣舉世聞名，但一直以來，我們並未充分利用海港優勢，來推動經濟發展。正如港澳辦主任夏寶龍指示，香港要有新思維、新方法，識變、應變、求變，用好香港1180公里海岸線和263個島嶼。週四（20日），劉業強議員提出的議案“善用香港海島和海岸線資源，推動海上旅遊發展”獲得通過，提到要因地制宜地利用香港整體海洋資源，在不同空間發揮特色產業佈局。

維港活用舉辦賽事

其實香港人極少知道，美洲杯帆船賽與奧林匹克運動會、世界盃、Formula 1賽車比賽並列為全球影響最大的四項傳統運動賽事。這些頂級體育盛事極具商業規模，能成為主辦方的國際化城市名片，並帶來巨大的經濟價值。

2024年，巴塞羅納美洲杯帆船賽為加泰羅尼亞地區帶來超過10億歐元的經濟貢獻。兩個月的賽事吸引了約180萬名遊客；244艘超級遊艇停泊期間，產生約3500萬歐元的消費額。可見，賽事經濟可作為香港海洋經濟的破局點。

要舉辦盛事，維港就是一個極佳的選擇，不僅是香港重要的生態資源，更是文化象徵，曾舉辦多項精彩賽事。例如多年來舉辦的維港渡海泳，和每年端午節後的香港國際龍舟邀請賽，均吸引不少市民和遊客參與或觀賽。若能在維港舉辦世界級海上賽事，將吸引更多高端旅客前來，激發旅遊市場潛力。

維港水域平靜、水深開闊、常年溫暖，不僅能為超級遊艇提供展示平台，更為F1動力艇賽（Powerboat Racing）和帆船對抗賽等高速賽事提供合適的場地。除了維港，南丫島外海的寬闊水域亦可作為離岸帆船賽（Offshore Sailing Race）的起點，實現賽事聯動。

目前，政府正積極推動低空經濟發展，我們不妨將目光放得更長遠，以維港上空作為低空賽道，舉辦紅牛特技飛行世界錦標賽（Red Bull Air Race），讓兩岸的建築群與開闊水域構成天然的「城市空中劇場」，發展香港低空文旅經濟。

對於在維港舉辦此類競技賽事，外界可能擔心賽事會帶來噪音、環境污染以及安全隱患，干擾維港的日常運作。然而，世界上許多發達城市已有類似的成功案例。例如新加坡曾舉辦濱海灣F1夜賽，透過搭建臨時設施與交通管制，限時、限頻，平衡賽事與城市運作。此外，船賽可考慮使用環保合成燃料，並部署防油污屏障，最大程度減少環境污染。香港素來有「國際盛事之都」的美譽，當局應吸取外地成功經驗，對活動開展可行性研究，先行先試，在保障航道安全的同時，把握機遇，充分激活海上賽事經濟的潛能。

啟德協同增加泊位

要將維港發展為世界級賽事經濟的載體，香港需有充足的泊位和配套設施，才能容納本地及訪港遊艇，惟目前香港遊艇泊位嚴重不足。長期來說，我們提議將南丫島建設為遊艇產業基地，包括在索罟灣、鹿洲灣、東澳灣、下尾灣四個港灣建設海堤及遊艇停泊位，並在舊石礦場開設遊艇會、建船隻修理廠。

我們有長期目標，也要有短期策略。月初，啟德體育園盛大開幕。而體育園對出的土瓜灣避風塘佔海面積約為14.8公頃，水深景美。嘉華國際營銷及市場策劃總監溫偉明先生曾在報導中提出，可改造土瓜灣避風塘作為遊艇停泊海域，強化啟德臨海優勢，與啟德郵輪碼頭、啟德體育園一起產生協同效應，為啟德發展區創造經濟新機遇。因此，土瓜灣避風塘可作為南丫島遊艇基地落成前的過渡地點；南丫島發電廠對開海面有現成的海堤，可以容納避風的漁船或工作船隻。

若要將啟德打造成市區內的遊艇停泊中心，需擴展岸上的休閒活動空間、提供更便捷的交通接駁，才能吸引高端遊艇客。隨著「起動九龍東」的逐步發展，相信日後啟德可為國際遊艇產業提供足夠的辦公設施和商業空間；附近的大型商場Airside具備室內大型衝浪場等設施，又陸續有多家運動中心進駐，相信亦可發揮海陸休閒運動的協同作用。

灣區聯動簡化手續

香港要發展為區域的遊艇中心，除了本身海港資源別具優勢，更可與灣區聯動，推動遊艇產業。2024年底，廣東省政府印發了《廣東省推動遊艇產業高品質發展行動方案（2024—2027年）》，當中提及要爭取開展「粵港澳遊艇自由行」試點，及促進粵港澳遊艇互認互通，以推動遊艇產業的區域發展。目前，珠海橫琴和深圳灣等口岸均對港澳遊艇試行「定點停靠，就近聯檢」的通關政策，旨在簡化過關手續。

早在六年前，新加坡已布局「定點停靠，就近聯檢」的遊艇通關模式，並於2022年設立一站式的海事、入境、海關設施。旅客只需在網上申請，便可直接把遊艇駛進其中一指定碼頭，快速完成所有出入境手續。

海南島也對港澳及外籍遊艇實施「自由行」的入境措施，取消開行前向海事管理機構報告的規定，建立跨部門一次性聯合查驗機制，遊艇進出海南水域只辦理一次進、出口手續，航行計劃路線及申報數據在口岸管理部門之間共享共用。

反觀香港，外地遊艇入港的手續繁複，所有訪港船隻必須在船隻抵港前24小時內向知會海事處，再分別向不同的部門為船隻和船員辦理關務手續；在進入香港水域24小時內，船長要上岸到海事處申報船隻到港事宜；在離港前又要逆向重複所有手續。這樣費時失事的安排，極可能「嚇退」大批外地遊艇客，更別提吸引參賽者來港參加大型賽事。

要改變這一現狀，香港就要跟上大灣區遊艇自由行的腳步，簡化通關手續。劉業強議員提出，香港應與大灣區協同發展全域旅遊，打造世界級海上旅遊目的地。例如在特定碼頭引入「定點停靠、就近聯檢」，船隻和人員均可在此「一地兩檢」。正如我們上期文章所述，南丫島打造成國際遊艇基地，便可作為海外遊艇進入中國或東亞跨境聯遊的首站，提供停泊和補給，讓旅客願意在此旅遊、逗留、消費。