全國疫情近日呈現穩定態勢，推動經濟成首要目標，其中消費是中國經濟增長的主要引擎，各省市陸續發消費券，將持續利好消費氣氛，物管股中的商管股將率先感受到經濟回暖。港股中，商管股還看兩隻標的：國企代表的華潤萬象(01209)和民企代表的寶龍商業(09909)，市場預期上半年積壓的消費將延至下半年釋放。市場此前因憂慮疫情，商管股上半年遭遇估值錯殺，這板塊有望下半年上演極地反擊戰。
兩大房企巨頭年初分別就分拆物管公司提交赴港上市申請書。萬科(02202)旗下從事物業服務﹑家政服務及房地産紀經等的萬物雲，龍湖地産(00960)分拆旗下物管及商業運營公司龍湖智創，後者年內上市為大概率事件，能夠抓住市場的眼球之餘，又助提振整個板塊的士氣和估值。
國務院最新實施33項措施穩經濟，例如退稅、促消費和有效投資等，要看哪些地區能在消費復蘇行情中領跑，就要看該區的消費底氣。據媒體年初整理的數據，2021年共有16城居民人均可支配收入超過6萬元，收入最高10個城市中，除北京外，其餘9個城市均來自南方，6個來自長三角，2個來自珠三角，還有厦門1市來自海西。
長三角作為全國經濟發展最活躍地區，可支配收入遠高於其他地區，將帶擎該區經濟率先反彈，商管股寶龍商業近年善用其民企的布局彈性，採取“1+1+N”的投資戰略，主攻長三角以至粵港澳大灣區。據寶龍商業2021年的全年業績報告，新簽項目長三角佔比達73%，大灣區的珠海高新寶龍廣場成為新地標。
彈性的地區布局以外，靈活的商業營運也是其優勢，寶龍深耕於商業項目逾20年，恁藉商業運營經驗與海量合作品牌商家，打造一站式消費地標，2021年出租率提升至95.3%，2020年為89.9%，其中溫嶺、舟山、義烏青口的寶龍廣場以及上海七寶寶龍城實現了100%出租率，近年更推動通過數字化提升整體運營效能。建立自身品牌的同時，寶龍將品牌的影響力擴大至第三方版圖，目前已建立委托經營管理、諮詢顧問、整租服務三種輕資産輸出模式，適配多種經營場景和需要。據2021年財報，第三方收入同比上升121%至2.1億元，新簽項目10個，貢獻合約面積約50萬平米。
中國上半年頑抗疫情，消費行情出現半年的真空期，預料各購物中心將密鑼緊鼓在下半年衝刺，據公司預告，2022年開業項目將會不少於11個項目，逾八成集中於第四季開業。寶龍管理層强調3年目標不變，即全國首5家商場運營商，長三角規模排名行業前三，商業開業建築面積達1500萬平方米，商業出租率不低於95%。
綜觀上半年，全球通脹上行和經濟下行憂慮，導致環球股市波動加劇，港股估值上的殺戮，遠大於業績所呈現的狀况，以商管股2021年的盈利增長勢頭仍然强勁，國企代表的華潤萬象全年盈利多賺1.1倍，寶龍商業盈利同比有44%增長，若未扣除股權激勵費用同比更增長52.5%，毛利率擴張2.5個百分點至33.4%，寶龍商業更逆市增加派息比率，由2020年的49%增加至55%。據彭博數據，股息厘為7.7厘，為商管股中最高，未來12個月的預測市盈率為5.4倍，為商管股中最便宜。
瑞銀發表報告指，由於管理層指引的2020年至2022年盈利年均複合增長率已在股價上反映，預計未來行業股份的股價推動力會是明年至2024年的盈利增長及能見度，此取决於企業贏得第三方合約及商業物業管理的能力。該行看好商業物業管理的華潤萬象生活及寶龍商業，為行業首選。
摩根士丹利早前發表中資股策略報告，將寶龍商業列為股價超賣的優質股。業績報告發表後，大行均給予寶龍商業正面的評價，富瑞相信，寶龍商業依據現有項目和第三方的積極投標，2024年商業總建築面積將超過1400萬平方米，這為21%的收入複合年增長率提供支持，毛利率將擴張至36到37%。
中金指出，公司深耕長三角地區，受疫情衝擊，首季零售額同店同比基本持平，認為這或將影響商場租戶管理及收入。但考慮公司大力推廣科技化工具，以及公司人員經歷快速擴展期後進入相對穩定階段，中金認為公司運營效率有望持續提升，對2022年盈利構成一定支撑。
寶龍掌舵人許華芳於5月12月斥港幣546萬元，以均價港幣5.46元在市場增持股票，幷指或考慮日後於適當時候進一步增持公司的股權。現價較增持水平高出逾8%。隨著中國經濟活動重回正軌，資金將重拾價值的尋寶之旅，寶龍商業這個商管標的下半年不容忽視。
作者：森美達
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