最近傳出中央高層集中力量支持樓市,將陸續有政策出台,內房股近期反彈理想,其中一隻值得留意的是萬科(02202)。
呢一趟內房股出事,風波影響範圍之廣,超越外界原來的估計,本來市場預計可在國企和民企內房股之間劃線,民企內房受壓力極大,但國企內房由於有阿爺支持,可以免疫,但後來萬科出現財務危機,令人大感意外,萬科是深圳國資委旗下的公司,大股東深圳地鐵,是深圳國資委直接管轄的國有企業,2017年深圳地鐵斥約663.7億元人民幣,向華潤集團及恒大收購萬科股份,成為萬科第一大股東,市場資料顯示,深鐵現持有萬科27.4%股份。
有地方的國企背景,但今年年初開始傳出萬科資金緊張,未能如期找供應商的數,萬科股價及債價隨即急跌,搞出一場危機,到4月初萬科公布業績,去年全年收入4657.39億元人民幣,按年跌7.6%,淨利潤121.63億元,按年跌46.4%。呢種業績本在市場預料之內,但萬科首次不派末期息。集團表示經過深入考慮,目前產業正經歷深度調整,經過綜合考量,2023年度公司不發放股息,不送紅股,也不進行資本公積金轉增股本。可見萬科要集中資源,解決資金周轉的問題。
去年萬科實現銷售額3761.2億元人民幣,按年跌9.8%,規模仍維持在產業第二,但今年銷售數據錄得大幅倒退,根據最新公布的銷售數據,4月份合約銷售面積164.3萬平方米,較2023年同期的206.3萬平方米減少19.9%,合約銷售金額人民幣208.9億元,較2023年同期的334.7億元,減少37.6%。
2024年1月至 4月份累計合約銷售面積555.4萬平方米,較去年同期的832萬平方米減33.3%,合約銷售金額人民幣788.7億元,較去年同期的1348.6億元,減41.5%。
受財務狀況困擾,萬科售樓也有點壓力,最近與一位內房CEO交談,我和他看法相似,覺得內房股最壞情況應該過去,但好的情況尚未到來,主要是國家挺內房態度明顯,但市場信心仍未恢復,所以當售樓緩慢,內房企業資金周轉就很容易出現問題,不過他認為,像萬科這種有國家資本背景,管理層不會讓公司垮掉,縱然遇上困難,應可以捱得過去。
萬科52周高位是11.46元,最低見過3.63元,周四收5.73元,今日大幅反彈十多個百分點,萬科可以是一種投機的選擇,不過始終內房風險仍未排除,不要真的以為萬科一定不會出事,但從投機角度考慮,萬科又有一定的入場價值,可以小注怡情,待回吐較多時吸納,搏未來仍可反覆向上。
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陸羽仁
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