近年來，香港的樓市表現疲軟。樓價自2021年9月創下歷史高位以來，即逐步回落，主要受高利率、經濟復甦緩慢及新盤積壓過剩的影響。根據差估署的數據，自2021年高位以來，樓價已累計下滑了約27%。

然而，近期出現了一系列利好因素，使樓價下跌的趨勢有所緩和。自今年9月中旬開始的減息、中央政府的救市措施，以及港府《施政報告》全面放寬七成按揭限制，均激活了交投，幫助樓價止跌。市場普遍預測，未來樓市有望持續穩定向好。

與此同時，香港的租金也顯示出上漲的趨勢，這主要是因為早前較多潛在買家在觀望市場後，選擇暫時租樓代替買樓。政府積極引進各類專業人才，這些新來港人士對住屋需求大增，而初來乍到者大多選擇租樓，因而進一步推高了租金。在短期內，這些因素將繼續支持租金的穩步增長。

隨著減息周期的到來，住宅租金與供樓成本的差距開始縮小，這或會觸發更多租客考慮買樓。貸款成本的降低使得買樓變得更具吸引力，若未來持續減息，租轉買的情況有機會增加。目前，選擇租樓或供樓需根據個人的財務狀況來決定。如果財務狀況容許，從長遠來看，筆者始終認為供樓將更具經濟效益，因為最終物業將屬於自己的。

租金的上升和利率的回落可能會吸引更多投資者進場置業，進一步推動樓價上漲。對於首次置業的買家而言，樓價上升意味著購買成本的增加，但同時也可能帶來更高的資本增值潛力。租金的上升通常會促使樓價向好，因為投資者會看到更高的回報，從而增加對樓市的投資。

在一手與二手市場的選擇上，目前發展商的一手貨尾量約為2萬伙，隨著庫存仍然充足，不少發展商選擇以低價推盤，在負溢價效應的影響下，新盤對於買家來說更具吸引力，這可能導致二手市場的購買力持續流向一手市場。

展望2025年，香港樓市的走勢將取決於多種因素，包括經濟環境、利率走勢、政策變化及市場需求。如果經濟持續回暖，且減息周期延續，樓市有望逐步回升。預計明年整體樓價將上漲5%，其中中小型物業樓價預計會略微跑贏大市，增幅在6%至8%之間，而豪宅則預計上漲3%至5%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮




陳海潮

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